20220301-阮穎嫻：強制延租，損私有產權制度根基

阮穎嫻：強制延租，損私有產權制度根基

 2022年3月1日星期二

為紓緩中小企的租金壓力，財政司長陳茂波於2022/23年度《財政預算案》提出，透過立法為「指定行業」商戶提供暫緩追討欠租安排，禁止業主對未能如期繳交租金的租戶，終止租約、服務或採取其他法律行動，為期3個月，並可按需要再延長最多3個月；法例會加入「日落條款」，6個月後自動失效。

此安排頗受爭議，有人認為破壞私有產權、對業主不公平，也有人認為防疫政策已令租戶生意大減、周轉困難，安排可助商戶渡過難關。由於這項安排涉及合約，本文嘗試從合約理論出發，討論業主和租戶的合約意義，及它對這項安排的一些啟示。

合約理論解釋合作形式

業主有舖，商戶有其他資源（如貨物、人手、營銷技巧等），兩者要合作才有生意做。合約的出現，是要訂明生意的收益在不同情况下怎樣分配。事實上除了租約，還有其他合約形式，例如商戶可以買斷業主的舖，業主可以聘請商戶做員工，業主和商戶也可以變成合伙人對分收益。問題是為什麼不同業主和商戶會選擇不同的合作形式？

張五常很久以前已經討論過一個類似問題。他的佃農理論中，有一部分討論地主和佃農之間的合約關係。地主可以把田地以固定租金租給農民，可以與農民對分收成，也可以付固定工資請農民耕田。張五常分析民國時期田地租賃的數據，發現固定租金和對分收成兩種情况經常出現，支付工資的情况則絕少發生。

張五常的分析是這樣的：由於耕田十分依賴農民的體力勞動，如果農民收固定工資，除非有人監工，農民會工作潰散，令收成減少；但地主通常有很多田地，要監察每個農民勤勞工作，十分困難和昂貴。這些交易成本令很少人選擇以固定工資請農民耕田。

交易成本和風險決定合約形式

以固定租金租給農民及與農民對分收成，兩種方法各有利弊。

地主與農民對分收成，交易成本甚高，這些交易成本包括在訂立契約時要雙方同意田地用來種什麼、誰出耕牛、收成怎樣分配等。此外，在收成時，農民可能會「報細數」，地主要請專人收數，中間少不免「過水濕腳」，造成地主的損失。

地主如果以固定租金租田地給農民，問題則簡單得多，但壞處是農作物收成很受自然災害影響，業主無論收成好壞都收固定租金，那麼所有風險都轉嫁給農民，收成不好交完租就所剩無幾。反之，如果對分收成，風險就由地主和農民分擔。

張五常翻查民國時的租約的資料，發現大約60%至80%的固定租金租約都有一條「免責條款」，大約是說如果遇上荒年，租金仍可按照傳統習俗扣減。加入這條款的經濟原因是，農民無法承擔饑荒年糧食失收無法交固定租金的風險。對分收成契約，由於風險已經對分，所以契約沒有這一條款。

此外，當時中國北方農民種小麥，南方則種水稻。數據顯示稻米產量比小麥穩定，同時也顯示種植小麥地區較流行分成的契約，種米地區則流行固定租金，原因是種小麥的農民比較擔心產量不足，交不起租。由此可見，民國年代的農民以民間智慧，就生產品種及其風險而選擇合適契約。

尊重合約精神 食得鹹魚抵得渴

今日香港業主和租戶的關係，當然跟當年的地主和佃農有所不同，但上述理論也有可借鑑之處。如果業主自己聘請員工進行銷售，例如百貨公司，業主要依賴企業管理文化和升職加薪分紅等方法，監督和激勵員工工作。如果業主與商戶對分收益，為免商戶報細數，有些業主會要求顧客在業主的收銀處付錢，或用業主的銷售系統（如food court和百貨公司的專櫃）。

這次延租安排，針對固定租金租約。上面的理論指出，簽這種合約，商戶需面對經濟波動帶來的風險，因為租金固定，市况好時賺更多，環境轉差容易全軍覆沒。選擇哪一種合約是市場決定，簽約時業主商戶各有盤算，因此，選擇固定租金租約，商戶面臨較大風險，是食得鹹魚抵得渴。芝加哥學派的先驅與建立者之一奈特（Frank H. Knight）說明，企業家賺取的利潤，是承擔了不可保風險和不確定性的回報。有危便有機，有機便有危，沒有蝕錢的機會，回報亦相對低。

疫下香港損失的不止經濟和人命

讀者可能會問：延租安排和上面荒年減地租的條款，是不是有些共通點呢？其實有幾個重要分別。

第一，荒年減地租條款是雙方在簽訂合約時已經同意，是以合約方式解決問題；相反，延租是因應疫情而出台的政策，不僅顯得輸打贏要，而且違反合約精神和產權劃分。

第二，荒年減地租是以市場方式解決問題；延租安排涉及政府干預，淘業主的錢資助商戶。既然問題可以透過市場機制解決，政府為什麼非插手不可？這造成很多問題。商戶說被政府封舖，消費大減，但仍然要交租，所以希望政府叫停業主收租。業主又可以說，未供滿的舖要還款，業主公司也要出糧，那麼政府唯有叫銀行不要追數，又要免息貸款給小業主。一層一層上，沒完沒了。

第三，延租安排不是減租，作用有限。3個月完結，如果租戶要一次過繳交所欠下的幾個月租金，還是要與業主傾如何分期攤還。有了這個先例，大家會擔心，之後租戶再嘈，說剛開業未還到錢，政府又要逼令業主不能追租過急。

並不是教條主義地說政府介入市場永遠錯，但勞師動眾，甚至觸動合約精神和產權，只為延租數月，似乎不合成本效益。如要幫商戶渡過難關，與其推行延租安排這種複雜政策，不如直接加強短期借貸擔保，及用防疫抗疫基金補貼商戶。

參考資料：

．Cheung, S. N. (1969). "Transaction Costs, Risk Aversion, and the Choice of Contractual Arrangements." The Journal of Law & Economics, 12(1), 23-42.

作者是港大經管學院講師

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