20220316-曾國平：樓價背後的高昂成本：豐樂圍的故事

曾國平：樓價背後的高昂成本：豐樂圍的故事

2022年3月16日

信報

房屋經濟學過去十幾年的一個重要題目，就是各地房屋供應彈性何以高低懸殊。以美國為例，過去幾十年樓價升幅差天共地，例如加州三藩市今天樓價約為三十年前的五倍，北卡羅萊納州最大的城市夏洛特，同期對比則只有三倍。其他罕有聽聞的小城，升幅就更少了。房屋需求上升，市場只會在兩種反應之間游走：一為大興土木增加房屋供應量，一為樓價節節上升。個別大城市樓價長期跑贏大市，研究發現主因是起樓有難度，而難度主要來自發展項目時面對的重重關卡。

不過，論房屋供應彈性低，美國大城市跟近年的香港比較，只是小巫見大巫而已。

糾纏三十年的豐樂園項目

欄友徐家健上星期以南生圍為例，說明以訴訟平衡發展保育的高昂成本，不久前其實還有另一宗性質類似的訴訟，爭議對象就是跟南生圍只有一河之隔的豐樂圍。話說發展商長實在1989年以接近3億買入這塊面積約80公頃的土地，多年來提出過不同發展計劃，但由於豐樂圍鄰近米埔，是個濕地緩衝區，申請全被拒絕。直至在2013年尾，長實提出只用5%面積興建接2000個單位，其餘95% 土地（主要為魚塘）則作保育用途，計劃才獲城規會批准。計劃當時受到環保團體大力反對，城規會的一個折衷做法是加上附帶條款，規定發展商須以公私合營模式夥拍保育代理人，並確保成立基金長遠保護濕地，這樣才能獲地政總署考慮批准換地或改契。到了2019年初，長實事隔三十年終於獲屋宇署批出第一份建築圖則，之後就可以向地政總署申請補地價，正式開工發展。

誰知故事仍未完結。最初同意與發展商合作的世界自然基金會，後來退出了計劃，城規會的補救方法，是向發展商再加入額外條件，亦即提交及實施一個基金管理計劃書，以確保濕地長遠發展及管理，只要符合條件就批准申請。有環保組織代表以個人名義為此事提出司法覆核，認為城規會做法違反政策原意，法庭裁定申請人勝訴，決策發還城規會再議。這個搞了超過三十年的項目仍然未能動工。

有組織和鬆散的兩種利益

城規會做法是否正確，法庭判決是否合適，不在我的知識範圍，也無關本文想提出的論點。我只想指出，當終有一日發展商成功興建約兩千個單位，以百億計的價錢賣出之時，我們要記得「賺到盡」的發展商，並不只是將3億以百倍賺回來咁簡單。三十年的時間成本，還有其間花費的天文數字研究、訴訟支出，當然還有不知何時再遇上阻滯的不確定性，這些代價部份由發展商承擔，其餘的則會反映到樓價之上，最終由消費者埋單。這個高樓價的根源不是「地產霸權」也不是「官商勾結」，而是剛好相反，只因「地產霸權」加上「官商勾結」沒有傳說中那樣無遠弗屆，土地買回來搞來搞去三十年也沒有結果，只能進一步拖低香港房屋供應彈性。

徐家健上星期提到，保育與發展政策要兼顧及平衡全港市民利益。其中吊詭之處，是一直有兩種性質不同的利益在房屋問題上抗衡。追求環保，提倡保育，對不同市民來說價值有高有低，但是價值極高的人充滿熱情遠為團結，懂得透過環保組織、民間智庫的形式，利用有限資源在個別議題上鑽研，掌握相關的法律細節，聚集志同道合的各界專業人士，合力向政府和發展商施加壓力，就像環保組織多年來細心留意豐樂圍項目一樣。至於對環保保育議題興趣較低的市民，既然缺乏熱情，自然不會組織起來表達不太強烈的意願。同理，承受高樓價之苦但不合資格接受政府資助的市民，沒有堂而皇之的理念，從來是一盤散沙，只能默默忍受狹窄的單位和不理想的居住環境，不會團結起來向政府要求增加房屋供應。土地發展政策實施反映的，因此不是一個普通市民的意願，而是遠高於中間數的環保保育追求。

回說對面河。南生圍發展項目上訴得的判詞中，提到公私合營模式的原意就是務實（pragmatic），既讓土地作有限度發展，確保發展商將部份收益用作保育，同時政府不需再以相當有限的人力物力保護濕地，對大眾來說是個雙贏局面。此外，上訴委員會亦接受濕地功能有倍增的證據。既然濕地面積和功能都沒有減少，既然設計已滿足了規劃條件，對此仍無動於衷堅決反對的，對環保保育的極端立場相信不是一個普通市民可以理解的。兩個月前我在本欄問：「發展商在回歸前的1996年尾提出項目申請，經歷了回歸中國和好幾任特首，搞了足足24年才有所進展，到底是什麼因素導致如此低效率的結果？」南生圍上訴判詞認為，官僚少做少錯、旨在維持現狀的風格當然是原因之一。現在發展商上訴得直，爭議暫告一段落，但願南生圍不會遇上豐樂圍的命運，再給沒完沒了的訴訟糾纏多十年八載。官僚加上壓力團體先後增加發展成本，受罪的只有沒有組織沒有機會發聲的普通市民。

曾國平