20211001-曾國平：壟斷樓市的困難

曾國平：壟斷樓市的困難

2021年10月1日

信報

有些字眼，像「霸權」和「勾結」，本來就沒有清楚定義，用得多就成了口號，不用分析，不用證據，本身就是方便的負面宣傳：雄霸一方，權傾一地，還要暗中跟其他勢力圖謀分配利益，看不到的東西最恐怖，鬼影幢幢，愈看愈覺無處不在。另一些字眼，像「壟斷」和「囤積」，本來是術語或至少可介定，卻不斷地被扭曲誤用，看似言之成理，實質欠缺內容，淪為疑似有學術包裝的有力武器。

繼幾年前的「土地大辯論」，香港居住問題再成為討論焦點，這些字眼當然亦氾濫成災。跨越政治立場的期望，是本地發展商將會得到「整頓」，而其中最殺氣騰騰的，莫過於本土研究社列出的發展商十大最高危潛在「壟斷行為」了。

高斯的耐用品猜想

剛好在九年前，我在本欄一連寫了四篇文章（《高斯猜想與房屋市場》、《高斯猜想與香港樓市》、《二手樓宇市場的作用》、《二手樓市的「分配效應」》），反駁香港樓市壟斷論。如今重讀，除了為當年的生硬文筆感到尷尬，其觀點和分析可說是「歷久彌新」的。

我且將五千字的舊文撮要一下。根據高斯猜想，由於樓宇是耐用品，發展商難以高價先售予肯付高價的消費者，因為消費者會預計發展商終會向其他意欲較低的消費者打主意，價格因而下降，消費者於是就延遲入市，發展商利潤減少了。理論上，在三個情況下發展商可以逃出這個困局。一為放棄出售轉而租賃，但這個做法在香港並不常見。一為樓宇的邊際生產成本上升得夠快，那發展商先貴後平的動機便會減低。不過，香港的地產發展成本主要來自土地，邊際成本不太可能急速上升。最後出路，是發展商透過建立商譽，堅持不減價，但過去傳媒不時報導，每當發展商有貨尾會賣出，常會送傢俬、車位、釐印費，其實都是變相減價。

以上推論，還未將二手市場考慮在內。當市場上有舊樓有新樓，就會出現兩個效果。一方面，由於消費者有較多選擇，發展商新樓定價太高，生意就會流失到二手市場去，對發展商不利；一方面，消費者分流得更清楚，一類買新樓一類買舊樓，發展商因而可以更準確地針對消費者度身訂造，可從中得利。根據一項有關美國汽車市場的研究，第一個效果遠比第二個重要，二手市場的存在令新車供應商利潤大減超過三份一（註）。

新樓舊樓皆有競爭

你可能會反駁說，以上回顧只是紙上談兵的理論，高斯猜想或許不成立，二手市場在香港也未必有明顯效果。不信理論，可看數據。我利用欄友梁天卓整理的買賣紀錄，製成下圖，顯示過去二十多年樓市成交宗數的比例（以交易金額計算，結論分別不大），分為二手樓、非四大發展商一手樓、四大發展商一手樓三類。顯然易見的，是二手市場一直佔整體樓市大多數，平均約為八成。由2011年開始，比例有下降趨勢，主因不是「地產霸權」忽然大發神威，而是一連串辣招令二手交易難度大增。另一值得留意之處，是四大發展商跟其他發展商佔比其實不相伯仲，都是一成左右。當然，其他發展商之中或有一些跟四大發展商「關係密切」，但主要組成始終是如內地發展商等的競爭對手。

壟斷香港樓市的困難，既在於二手市場龐大，也在於一手市場本身不是簡單的「四台獨大」，制止消費者到二手市場尋找代替品不易，人多勢眾下亦難以小圈子協調定價。

當然，有難度不等如「地產霸權」沒有「壟斷」能力。正如上星期在本欄寫過，我只是質疑這坐地起價的能力到底有多大，對香港高樓價究竟有多少「貢獻」而已。相反，從賣地到規劃，政府一手包辦的情況就清楚得多，比所謂十大最高危潛在「壟斷行為」更有嫌疑了。

註：Chen, Jiawei, Susanna Esteban, and Matthew Shum. "When do secondary markets harm firms?." American Economic Review 103.7 (2013): 2911-34.

曾國平