20180626-阮穎嫻:已經無嘢可以阻止樓價上升
阮穎嫻:已經無嘢可以阻止樓價上升 23:34 26/6/2018 記者喜歡找名人評論樓市走勢,近年樓價爆升,名人紛紛變「燈神」。近日野村證券發表報告,警告香港是全世界最有可能爆發金融危機的經濟體。在他們的預報系統,關於香港的60個風險指標之中,有52個已亮起紅燈。報告指出香港在企業與家庭債務比率和實際樓價兩個範疇,都有潛在危機。 關於這一類經濟和金融危機預警系統,解釋已發生的危機還好,但預測未來危機,向來成功率偏低,誤鳴率甚高,因此為人詬病。話雖如此,他們所使用的風險指標,往往反映經濟體的穩健性,所以值得了解一下。 首先關於企業和家庭的債務比率方面,香港在世界各經濟體中名列前茅,其實並不出奇。香港是個國際金融中心,跨國企業在香港融資,造成企業信貸比率高、國際資產在香港活動頻繁等,是離岸金融中心的一大特色。大行報告做的是國際統計,不會為香港度身訂做自己一套準則,因此債務方面,似乎問題不大。 香港的樓價太高,不容置疑。必須指出,在經濟學模型,樓價升幅長遠和經濟增長是1:1的。這個原因很顯而易見:若樓價升幅一直高於經濟增長,最後房地產相對其他商品的價格趨於無限,生產其他商品變得毫無價值。2003到2017年,樓價升幅是5.84倍(註1),本地生產總值升幅只有2.12倍。 長期影響樓價的因素 當然,上述理論並沒有考慮人口流動等問題。譬如世界大城市樓價升幅,一般都很高,原因是地小人多,中心地段更買少見少,供求關係帶動樓價上漲。香港與很多大城市的分別是,其他大城市的人,若負擔不起在中心地段居住,可搬到周邊地區;但香港的周邊地區,就是深圳,搬到深圳居住的人畢竟不多,而且香港的樓價統計不包括深圳。根據Demographia的數字,新加坡的樓價相對於入息中位數為4.8倍,東京-橫濱是4.8倍,香港是19.4倍。由此可見,即使只看大城市的樓價,香港也是數一數二,外地來港工作的人,無不怨聲載道。 從上述觀點看,一個城市的樓價,長遠來說,代表着居民對那片土地的信心。有3點值得留意。第一,樓的價值受基本因素影響,城市的經濟增長是決定樓價的一個重要因素。生產力高、人才匯集的地區,樓自然貴,如美國矽谷灣區,世界一流的科研人才都在那裏聚居,樓價自然貴。第二,香港近期政治環境混亂,中產小康市民紛紛討論移民大計,這種政治上的悲觀與樓價上的樂觀,恰恰相反。第三,嬰兒潮一...