20150224-關焯照：多按不是次按
關焯照：多按不是次按
19:55 24/2/2015
■香港樓價近年持續高企。資料圖片
最近一位地產界人士多次撰文指出財務公司（俗稱「財仔」）濫借，導致出現不少「多按」物業。一旦樓價逆轉，「多按」物業隨時變為樓市爆破的藥引。因此，市民想置業前，應該考慮清楚目前樓市狀況，以免高位接火棒。
市民應該感謝這位地產界人士的忠告，現在香港樓價的確有很高的機會見頂。但他提出的論點卻不是今次樓市將會爆煲的主因。而「財仔」的多按問題也不會變為美國式的「次按」（Subprime），因為金管局已在地產按揭方面做了不少準備。即使樓價顯著下挫，香港的銀行體系是不會重演2008-09年金融海嘯時的銀行危機。
次按危機並不是單純由銀行濫借引發出來，而是有其他負面因素同時發生才能夠演變成為一個完美風暴。要明白次按問題，筆者首先解釋美國上次樓市泡沫形成的原因。附圖是2000年至今美國20大城市的樓價指數。從2000年1月至2006年7月，樓價指數從100升至206.52，升幅超過一倍，這個急升浪的來臨是由於聯儲局在2001年初至2003年中期間大幅減息。在極低息環境的影響下，樓價飆升也是理所當然。
但低息不是唯一的因素刺激美國樓市產生泡沫。其他因素包括監管機構對「金融創新」（Financial Innovation）的管理不善和金融機構的貪婪，也是罪魁禍首。
在2000年以前，只有最優質（或最優惠）的借款人（Prime Borrowers）才可以獲得按揭貸款，但基於電腦科技和統計方法不斷改進，美國的銀行和其他金融機構可以將借款人的信貸風險評分計算出來，從而給予適當的風險評級。簡單而言，美國按揭的風險類別是分為三個（由最低至最高）：一、最優質按揭（Prime Mortgages），二、替代優質按揭（Alt-A Mortgages）和三、次級按揭（Subprime Mortgages）。金融機構更將這三類不同風險的按揭打包成為「按揭抵押證券」（Mortgage Backed Securities）的金融創新產品。由於美國樓價持續上升，「按揭抵押證券」變得大行其道。其後出現的「樓宇按揭組成」（Collateralized Debt Obligations）也是利用按揭抵押證券轉製而成。
次按市場快速成長為美國樓市增添動力，導致樓價明顯升溫。無奈，美國的監管機構沒有做好監管工作，驅使金融機構大量製造這種極高風險的結構性金融產品，意圖賺取龐大盈利。當監管機構的監管能力未能追上金融創新的速度，整個次按市場的風險逐漸變得越來越高，最終在美國樓價開始回吐的情況下，這個次按炸彈也隨着爆破。
美國的樓價於07年中逐步回落，銀行和其他金融機構的資產質素便陸續出現惡化趨勢。首先，樓價下跌令銀行資本受損。但隨後，按揭產品的價格也因為樓價下挫而大跌。持有此類金融產品的銀行或金融機構便出現巨大損失，驅使銀行選擇「去槓桿」，即是出賣資產和減少對外貸款。當債務市場出現信貸萎縮，經濟下滑是不能避免了！
從以上的美國次按風暴來看，本地財仔的多按問題根本難以與當年次按比較。最重要是金管局在過去幾年不斷在按揭成數收緊，即是將銀行貸款的槓桿能力減低。但2000年至2006年出現次按期間，當地銀行在樓價急升時大做次按，最壞的是有些銀行竟然接受零首期，用盡槓桿，所以當樓價進入大幅回吐時，銀行的資產質素肯定轉差。
香港銀行體系沒有類似當年美國的次按產品，即使本地樓價明顯下跌也沒有可能出現次按危機。至於財仔多按也是本身市場的特性。在樓價急升時，總有業主想套現或因短期的資金短絀而向財仔借款。而部份財仔選擇多按也基於「高風險、高回報」的原因，筆者相信要從財仔做到四、五按，借款者肯定要付出幾十厘息，而這個高息正好反映風險溢價，那又有甚麼異常呢？
最後，財仔的運作未必是一般市民所能明白，但筆者在大學任教時，是負責教授貨幣及銀行學，當我談及非法的貸款市場（不包括財仔）時，例如高利貸市場，放貸者絕對了解借款者是具有極高的「走數」風險（Default Risk），但他們仍然選擇貸款，因為貸款利息期極高。至於如何對付「走數」債仔，大家也不用筆者道出一切吧！
http://acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任
19:55 24/2/2015
■香港樓價近年持續高企。資料圖片
最近一位地產界人士多次撰文指出財務公司（俗稱「財仔」）濫借，導致出現不少「多按」物業。一旦樓價逆轉，「多按」物業隨時變為樓市爆破的藥引。因此，市民想置業前，應該考慮清楚目前樓市狀況，以免高位接火棒。
市民應該感謝這位地產界人士的忠告，現在香港樓價的確有很高的機會見頂。但他提出的論點卻不是今次樓市將會爆煲的主因。而「財仔」的多按問題也不會變為美國式的「次按」（Subprime），因為金管局已在地產按揭方面做了不少準備。即使樓價顯著下挫，香港的銀行體系是不會重演2008-09年金融海嘯時的銀行危機。
次按危機並不是單純由銀行濫借引發出來，而是有其他負面因素同時發生才能夠演變成為一個完美風暴。要明白次按問題，筆者首先解釋美國上次樓市泡沫形成的原因。附圖是2000年至今美國20大城市的樓價指數。從2000年1月至2006年7月，樓價指數從100升至206.52，升幅超過一倍，這個急升浪的來臨是由於聯儲局在2001年初至2003年中期間大幅減息。在極低息環境的影響下，樓價飆升也是理所當然。
但低息不是唯一的因素刺激美國樓市產生泡沫。其他因素包括監管機構對「金融創新」（Financial Innovation）的管理不善和金融機構的貪婪，也是罪魁禍首。
在2000年以前，只有最優質（或最優惠）的借款人（Prime Borrowers）才可以獲得按揭貸款，但基於電腦科技和統計方法不斷改進，美國的銀行和其他金融機構可以將借款人的信貸風險評分計算出來，從而給予適當的風險評級。簡單而言，美國按揭的風險類別是分為三個（由最低至最高）：一、最優質按揭（Prime Mortgages），二、替代優質按揭（Alt-A Mortgages）和三、次級按揭（Subprime Mortgages）。金融機構更將這三類不同風險的按揭打包成為「按揭抵押證券」（Mortgage Backed Securities）的金融創新產品。由於美國樓價持續上升，「按揭抵押證券」變得大行其道。其後出現的「樓宇按揭組成」（Collateralized Debt Obligations）也是利用按揭抵押證券轉製而成。
次按市場快速成長為美國樓市增添動力，導致樓價明顯升溫。無奈，美國的監管機構沒有做好監管工作，驅使金融機構大量製造這種極高風險的結構性金融產品，意圖賺取龐大盈利。當監管機構的監管能力未能追上金融創新的速度，整個次按市場的風險逐漸變得越來越高，最終在美國樓價開始回吐的情況下，這個次按炸彈也隨着爆破。
美國的樓價於07年中逐步回落，銀行和其他金融機構的資產質素便陸續出現惡化趨勢。首先，樓價下跌令銀行資本受損。但隨後，按揭產品的價格也因為樓價下挫而大跌。持有此類金融產品的銀行或金融機構便出現巨大損失，驅使銀行選擇「去槓桿」，即是出賣資產和減少對外貸款。當債務市場出現信貸萎縮，經濟下滑是不能避免了！
從以上的美國次按風暴來看，本地財仔的多按問題根本難以與當年次按比較。最重要是金管局在過去幾年不斷在按揭成數收緊，即是將銀行貸款的槓桿能力減低。但2000年至2006年出現次按期間，當地銀行在樓價急升時大做次按，最壞的是有些銀行竟然接受零首期，用盡槓桿，所以當樓價進入大幅回吐時，銀行的資產質素肯定轉差。
香港銀行體系沒有類似當年美國的次按產品，即使本地樓價明顯下跌也沒有可能出現次按危機。至於財仔多按也是本身市場的特性。在樓價急升時，總有業主想套現或因短期的資金短絀而向財仔借款。而部份財仔選擇多按也基於「高風險、高回報」的原因，筆者相信要從財仔做到四、五按，借款者肯定要付出幾十厘息，而這個高息正好反映風險溢價，那又有甚麼異常呢？
最後，財仔的運作未必是一般市民所能明白，但筆者在大學任教時，是負責教授貨幣及銀行學，當我談及非法的貸款市場（不包括財仔）時，例如高利貸市場，放貸者絕對了解借款者是具有極高的「走數」風險（Default Risk），但他們仍然選擇貸款，因為貸款利息期極高。至於如何對付「走數」債仔，大家也不用筆者道出一切吧！
http://acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任
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