20171103-關焯照：綠置居賣大包的後遺症
關焯照：綠置居賣大包的後遺症
20:21 3/11/2017
■首個綠表置景泰苑以市價六折發售。資料圖片
外號「好打得」的特首林鄭月娥接受報章訪問時聲稱：「出租公屋單位將由76萬個增至80萬個，已足夠照顧基層家庭需要，故日後可將大部新建公屋轉作『綠置居』（綠表置居先導計劃）項目出售，既可騰出不同區域的單位予輪候冊上申請人，亦可減輕房委會在營運出租公屋上的財政負擔。」
林鄭這番言論即時觸動社會神經，究竟林鄭是否準備不再跟隨長策會訂下的建屋目標量，而傳媒質疑林鄭準備為出租公屋單位數量封頂，但最令市民不滿的是林鄭沒有清楚交代封頂理據，加上政府未有作出公眾諮詢和與持份者討論，直至她的訪問曝光後，市民才如夢初醒。這種先斬後奏的做法正好反映她的「一言堂」態度和欠缺政治敏感度。
筆者早在2014年的兩次飯局向負責房屋政策高官提議向綠表人士出售新建公屋，在同年年底更在商台一個烽煙節目中公開建議綠置居計劃，然而，筆者當時的想法是為公屋戶增加多一個旋轉門，令他們更加容易踏上置業的階梯，並同時減低房委會的財政壓力，但絕對不是發展至林鄭提出的規模，原因是公屋戶始終收入不高，即使以綠置居利誘，也不會有龐大數量的公屋戶利用這渠道作出置業的決定。
根據房署在2016年一份公營房屋住戶綜合統計調查報告，在接受訪問的3,000個公屋戶，只有約12%表示會考慮申請綠置居，這調查結果表示大部份公屋戶對購買新公屋不感興趣。此外，從今年初發售的綠置居景泰苑的溫和反應也支持房署的調查；雖然申請景泰苑的數量達16,000宗，有18倍超額認購，但當房委會邀請約7,300人揀樓時，只有1,607人出席，即是實際超額倍數只是約一倍。
以76萬個出租公屋單位中只有12%的公屋戶會購買綠置居作出計算，即是有9.12萬公屋戶願意放棄現時公屋，假如再加上在輪候公屋人士每年有三千人願意買綠置居，但按長策會的房屋需求估算，在未來10年的出租公屋需求是20萬個，這表示政府仍要應付近8萬個出租公屋戶的需求，假若這是事實，林鄭提出的80萬個出租公屋單位已足夠照顧基層家庭需求的論點有頗大機會低估實際情況。
當然，世事無絕對，如果林鄭將綠置居的售價大幅下調，例如定價是市價的三至四折或建築成本，這種極低的售價是有可能吸引不少公屋戶參加綠置居。然而，利用「賣大包」的策略是有後遺症的，首先，以現時極高樓價，即使定價低，但「補差額」（市價減定價）便變得非常巨大，除非樓價長升長有，否則，買入綠置居意圖將來獲利是頗困難的，結果便是如現時的居屋情況，至今也只有23%居屋戶補了差額。
此外，綠置居的申請者要符合家庭收入限額，當大部份公屋戶都認為綠置居是值得參加時，收入略高於綠置居家庭收入限額的家庭便會感到不滿，認為政府分配不均，甚至中產家庭也會質疑政府的福利制度過份豐厚。最終結果是政府自製政治炸彈，屆時亦可能令社會出現對立和分裂。
http://www.acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任
20:21 3/11/2017
■首個綠表置景泰苑以市價六折發售。資料圖片
外號「好打得」的特首林鄭月娥接受報章訪問時聲稱：「出租公屋單位將由76萬個增至80萬個，已足夠照顧基層家庭需要，故日後可將大部新建公屋轉作『綠置居』（綠表置居先導計劃）項目出售，既可騰出不同區域的單位予輪候冊上申請人，亦可減輕房委會在營運出租公屋上的財政負擔。」
林鄭這番言論即時觸動社會神經，究竟林鄭是否準備不再跟隨長策會訂下的建屋目標量，而傳媒質疑林鄭準備為出租公屋單位數量封頂，但最令市民不滿的是林鄭沒有清楚交代封頂理據，加上政府未有作出公眾諮詢和與持份者討論，直至她的訪問曝光後，市民才如夢初醒。這種先斬後奏的做法正好反映她的「一言堂」態度和欠缺政治敏感度。
筆者早在2014年的兩次飯局向負責房屋政策高官提議向綠表人士出售新建公屋，在同年年底更在商台一個烽煙節目中公開建議綠置居計劃，然而，筆者當時的想法是為公屋戶增加多一個旋轉門，令他們更加容易踏上置業的階梯，並同時減低房委會的財政壓力，但絕對不是發展至林鄭提出的規模，原因是公屋戶始終收入不高，即使以綠置居利誘，也不會有龐大數量的公屋戶利用這渠道作出置業的決定。
根據房署在2016年一份公營房屋住戶綜合統計調查報告，在接受訪問的3,000個公屋戶，只有約12%表示會考慮申請綠置居，這調查結果表示大部份公屋戶對購買新公屋不感興趣。此外，從今年初發售的綠置居景泰苑的溫和反應也支持房署的調查；雖然申請景泰苑的數量達16,000宗，有18倍超額認購，但當房委會邀請約7,300人揀樓時，只有1,607人出席，即是實際超額倍數只是約一倍。
以76萬個出租公屋單位中只有12%的公屋戶會購買綠置居作出計算，即是有9.12萬公屋戶願意放棄現時公屋，假如再加上在輪候公屋人士每年有三千人願意買綠置居，但按長策會的房屋需求估算，在未來10年的出租公屋需求是20萬個，這表示政府仍要應付近8萬個出租公屋戶的需求，假若這是事實，林鄭提出的80萬個出租公屋單位已足夠照顧基層家庭需求的論點有頗大機會低估實際情況。
當然，世事無絕對，如果林鄭將綠置居的售價大幅下調，例如定價是市價的三至四折或建築成本，這種極低的售價是有可能吸引不少公屋戶參加綠置居。然而，利用「賣大包」的策略是有後遺症的，首先，以現時極高樓價，即使定價低，但「補差額」（市價減定價）便變得非常巨大，除非樓價長升長有，否則，買入綠置居意圖將來獲利是頗困難的，結果便是如現時的居屋情況，至今也只有23%居屋戶補了差額。
此外，綠置居的申請者要符合家庭收入限額，當大部份公屋戶都認為綠置居是值得參加時，收入略高於綠置居家庭收入限額的家庭便會感到不滿，認為政府分配不均，甚至中產家庭也會質疑政府的福利制度過份豐厚。最終結果是政府自製政治炸彈，屆時亦可能令社會出現對立和分裂。
http://www.acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任
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