20160129-關焯照：樓市已轉勢政府準備何時減辣？

關焯照：樓市已轉勢政府準備何時減辣？
21:03 29/1/2016

■近日香港樓市有回落之勢。資料圖片


一如市場所料，聯儲局維持利率不變。雖然外圍經濟陰晴不定，但聯儲局相信美息仍處於溫和上升軌道，因此，未有將今年加息四次的可能性撇除。
然而，利息期貨卻預測今年只會加息兩次，反映市場與聯儲局的看法存在分歧。究竟今年會加息多少次？最終的答案是要看中國經濟放緩會否持續惡化。一旦這情況出現，聯儲局要加息肯定是難過登天。
在過去幾個月，中國的金融系統出現多個問題，例如，中央政府於上年7月展開暴力救市，這卻暴露內地金融監管制度強差人意。一個月後，人民銀行突然下調在岸人民幣兌美元的中間價，即時引起市場對人民幣產生貶值預期，顯示央行官員在管理市場期望的能力十分低。最後，今個月發生香港銀行人民幣同業拆息的瘋升事件，可以說是將市場對人民銀行的信心降至低點，因為在人民幣國際化的過程中，人民銀行應該尊重市場行為，即使沽空人民幣也不是一件異常之事。但人民銀行卻為了將離岸人民幣穩定下來，竟然使出「挾息」一招，令國際投資者對中央政府推行人民幣國際化的能力和誠意產生質疑，最終引發資金急劇外流，對內地經濟和金融制度帶來的衝擊實在難以估計。


內地經濟災難式着陸勢拖累香港

筆者相信聯儲局不會在今年展開快速加息行動，只要大家留意上月美息被上調後所帶來的金融市場震盪，便可以清楚看到其中的利害關係。現時環球經濟亂象叢生，美息的上升空間根本是非常有限，除非美國經濟能夠與其他主要經濟體包括中國、歐洲和日本背道而馳，否則，今年美國的加息次數絕對不會超過兩次，而每次加息的幅度也只會是0.25厘。以這溫和的加息幅度，拖垮本地樓市的可能性是極低的。

現時最能夠影響本地樓市表現的是中國經濟持續放緩和強美元兩個因素。首先，中國經濟的放緩速度遠較預期嚴重，加上人民幣的貶值預期揮之不去，這直接影響外資對中國的投資意欲。假若資金不斷流出中國，中國有可能將人民幣國際化煞停。然而，最壞的情況是中國政府實施資本管制以阻止外匯儲備大幅流失，當然代價將會是令外資對中國的投資信心盡失，這可以令內地經濟「災難式着陸」（Crash Landing）。一旦這情況發生，香港經濟肯定出事。
在聯匯制度下，當香港的經濟增長轉弱而同時美元轉強，這會導致香港的內部成本，例如樓價、股價、工資等，作出顯著調整，以保持本地的競爭力，而現時樓價的調整正好反映這金科玉律。
樓市轉勢已是一件不爭的事實，但政府是應該準備一旦樓價跌勢轉急，便需要果斷地為樓市減辣，以防止樓市出現崩潰式下跌，最終將香港經濟推至嚴重衰退的漩渦。
附表是政府在過去幾年推出辣招的時間表。最近一次推出辣招是在2013年2月，當時中原二手樓價指數約在121點，較上年9月的歷史新高147點低約一成八，所以，筆者預計當二手樓價下跌約18—20%，政府可能會考慮逐步減辣。然而，筆者要強調這估計只是根據樓價的跌幅來推算政府何時出手救市，但讀者也要留意金管局對按揭成數的取態，因為現時一般市民只能夠從銀行獲得約五成按揭，即是置業者要付出五成首期才能買入單位。假若樓市明顯轉壞，金管局可能會將按揭成數由約五成增至六成或甚至更高，以穩定樓市需求和阻慢樓價繼續大幅下挫。
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關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任