20151030-關焯照：樓市已見頂，買樓等吓先

關焯照：樓市已見頂，買樓等吓先
19:52 30/10/2015

■不少樓市利淡因素陸續浮現，可等樓價回落再置業。資料圖片

本地樓市經過接近7年的牛市，似乎已在今年9月上旬見頂了，附圖是2005年至今的中原城市領先指數（簡稱中原指數），這指數是用作量度二手樓價的變化，從這圖，讀者可以看到在金融海嘯爆發期間，中原指數曾於2008年12月上旬一度低見56.78，但隨着各工業大國努力救經濟和將息率推低至接近零水平，本港的樓市即時復活，並從谷底強烈反彈。假若以今年中原指數高見146.92計算，在過去6年多，二手樓價升了整整1.59倍，升幅之大，令人看得目瞪口呆。
經濟學告訴我們，任何資產價格一旦升至基本因素難以支持的水平時，價格見頂回落是必然會出現的結果，而現時香港樓價正面對這情況。
根據年初美國研究機構Demographia的《國際樓價負擔能力調查》，香港在眾多的國際城市中，其樓價是最難負擔的。如果與排名第二位溫哥華比較，本地樓價，以負擔能力計算，竟然高出這北美城市七成。從這比較來看，香港的樓價已升到瘋狂階段了。
近幾個星期，本地樓市的確出現了很多微妙的變化。總括而言，筆者發現以下四個須關注的現象：
第一、自8月出現人行將人民幣中間價輕度貶值，環球投資者對中國經濟放緩的速度感到非常擔心。香港是一個小型開放經濟體，加上近年的經濟發展也逐漸倚賴內地的經濟表現，一旦中國經濟持續放緩，香港經濟肯定被拖累。
自從港股由4月的28588點水平輾轉下降至9月底的低位20368點，香港市民的投資氣氛明顯轉弱。以一向走勢強勁的的士牌價為例，曾一度下跌超過10%，而本地樓市也因下半年的經濟放緩的關係，二手樓成交明顯進入寒冬，周四早上，筆者更從新聞報道得知，今個月中原地產可能要虧蝕二千萬元，創下近5年的高位，這其實不外乎反映香港市民置業意欲低迷。從投資角度來看，這絕對是凶兆，因為成交數量是動力指標，沒有強力成交的支持，樓價焉能不調整呢？


樓價進入大型調整期

第二，近期地產商不斷推出「劏房樓」，顯示他們希望吸盡市場的剩餘購買力。為甚麼筆者有以上的見解！答案是有財力的人士又怎會對「劏房樓」有興趣，只有一班睇餸食飯的上車一族才會考慮這類型的單位。
第三，政府估計未來3至4年，新樓的單位供應量超過8萬，創下近年新高。而在投資信心下挫令市民置業明顯減弱的影響下，香港樓市的失衡狀況已慢慢改善。此外，政府正在努力搵地，對加快樓宇供應方面是會產生正面的影響。
最後，美國聯儲局於香港時間周四早上宣佈維持息率不變，但在議息聲明已指示下次開會加息議題將會討論，這訊息明顯告訴市場，美國聯儲局已作好準備啟動加息周期，對樓市投資者來說，其心理影響絕對不能低估。
現時不少利淡樓市的因素已浮現，看來本地樓價已進入一個較大型的調整期。如果你想買樓，不妨等吓先啦。
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關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任