20140511-綠色生活:學識睇圖,監察土地發展
綠色生活:學識睇圖,監察土地發展 2014年05月11日 【明報專訊】打開報紙,經常看到有關鄉郊發展規劃的新聞,附帶一堆火星文,如「不包括土地」、「鄉村式發展」、「發展審批計劃大綱圖」、「分區計劃大綱圖」,令人看得一頭霧水。一個地方的發展,一般須按法定圖訂明的用途去發展,是發展的關鍵資料,但圖則的內容、涵義、製圖過程等等,市民往往不甚了解。自二○○五年城市規劃修訂條例生效,公眾可就法定圖則的內容給予意見,這些難懂的火星文和圖則對於我們的未來卻有決定性的影響,若關心鄉郊發展,不能不理解。 鄉郊發展,一般可分為未受法定圖則規範地方的發展(如不包括土地)、私人土地發展、政府主導的大型發展及小型屋宇發展四大類別。 現時全港不少地區已受發展計劃審批大綱圖(Development Permission Area Plans,簡稱DPA)或分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plans,簡稱OZP)的法定圖則所覆蓋,作用是覆蓋範圍定出土地用途、發展指引等。但現時還有部分遍遠離島或被郊野公園包圍又不屬於郊野公園範圍的鄉郊土地(即「不包括土地」),未有受法定圖則覆蓋。之前未受規劃,但已由規劃署陸續制訂法定圖則的前「不包括土地」,包括海下、白腊、鎖羅盆、二澳、土瓜坪、馬屎洲、白沙澳等,而還未被任何法定圖則覆蓋的有荔枝莊、梅子林等。 私人土地發展,令人印象深刻例子是南生圍,發展商購入多幅農地,向城規會申請改變土地用途,打算興建低密度住宅。而南生圍有一段時間亦遭到嚴重破壞,樹木被燒,魚塘堆積垃圾,變成一片廢墟。政府主導的大型發展,如近期鬧得熱烘烘的新界東北、大嶼山及南丫島石礦場發展,這些地區本來有分區計劃大綱圖覆蓋,但政府希望啟動規劃研究,大幅改劃作發展;至於小型屋宇(俗稱「丁屋」),在小型屋宇政策之下,合資格的男性原居民可在認可鄉村範圍向地政部門申請建屋。 不包括土地之隱憂 近年,環團和一些市民建議政府應把「不包括土地」納入郊園公園,因為「不包括土地」與郊野公園關係密不可分,無論地理、生態、地質都與郊野公園緊緊相連,有相當的景觀和康樂價值。當年政府沒有把被郊野公園包圍的村落或私人土地,納入郊野公園範圍,為「不包括土地」帶來隱憂。自2010年,商人魯連城向西灣村居民買入多個地段發展,事件令政府及市民意識到需要有切實的行動和政策保護郊野公園內的「不包...