20140511-綠色生活：學識睇圖，監察土地發展
綠色生活：學識睇圖，監察土地發展
2014年05月11日
【明報專訊】打開報紙，經常看到有關鄉郊發展規劃的新聞，附帶一堆火星文，如「不包括土地」、「鄉村式發展」、「發展審批計劃大綱圖」、「分區計劃大綱圖」，令人看得一頭霧水。一個地方的發展，一般須按法定圖訂明的用途去發展，是發展的關鍵資料，但圖則的內容、涵義、製圖過程等等，市民往往不甚了解。自二○○五年城市規劃修訂條例生效，公眾可就法定圖則的內容給予意見，這些難懂的火星文和圖則對於我們的未來卻有決定性的影響，若關心鄉郊發展，不能不理解。
鄉郊發展，一般可分為未受法定圖則規範地方的發展（如不包括土地）、私人土地發展、政府主導的大型發展及小型屋宇發展四大類別。
現時全港不少地區已受發展計劃審批大綱圖（Development Permission Area Plans，簡稱DPA）或分區計劃大綱圖（Outline Zoning Plans，簡稱OZP）的法定圖則所覆蓋，作用是覆蓋範圍定出土地用途、發展指引等。但現時還有部分遍遠離島或被郊野公園包圍又不屬於郊野公園範圍的鄉郊土地（即「不包括土地」），未有受法定圖則覆蓋。之前未受規劃，但已由規劃署陸續制訂法定圖則的前「不包括土地」，包括海下、白腊、鎖羅盆、二澳、土瓜坪、馬屎洲、白沙澳等，而還未被任何法定圖則覆蓋的有荔枝莊、梅子林等。
私人土地發展，令人印象深刻例子是南生圍，發展商購入多幅農地，向城規會申請改變土地用途，打算興建低密度住宅。而南生圍有一段時間亦遭到嚴重破壞，樹木被燒，魚塘堆積垃圾，變成一片廢墟。政府主導的大型發展，如近期鬧得熱烘烘的新界東北、大嶼山及南丫島石礦場發展，這些地區本來有分區計劃大綱圖覆蓋，但政府希望啟動規劃研究，大幅改劃作發展；至於小型屋宇（俗稱「丁屋」），在小型屋宇政策之下，合資格的男性原居民可在認可鄉村範圍向地政部門申請建屋。
不包括土地之隱憂
近年，環團和一些市民建議政府應把「不包括土地」納入郊園公園，因為「不包括土地」與郊野公園關係密不可分，無論地理、生態、地質都與郊野公園緊緊相連，有相當的景觀和康樂價值。當年政府沒有把被郊野公園包圍的村落或私人土地，納入郊野公園範圍，為「不包括土地」帶來隱憂。自2010年，商人魯連城向西灣村居民買入多個地段發展，事件令政府及市民意識到需要有切實的行動和政策保護郊野公園內的「不包括土地」，不讓郊野公園的生境受掠奪式開發所污染或破壞。
遭人惡意破壞
魯連城事件告一段落，政府將大浪西灣納入郊野公園，不過，許多地方正面臨發展危機，亦造就一些先破壞、後發展的問題。有環團指，在香港77幅「不包括土地」中，有12幅已遭人惡意破壞，當中有4幅更是於2010年大浪西灣事件後才被破壞，認為政府應把「不包括土地」納入郊野公園範圍才能徹底保護鄉郊。未被納入郊野公園範圍的地方，只靠「分區計劃大綱草圖」讓政府繼續監察及管理土地規劃。
鄉村式發展有何憂慮？
「不包括土地」常見的規劃地帶有「農業」，「康樂」，「綠化地帶」，「保育 」，有些則劃為「鄉村式發展」等。綠色力量保育經理呂德恒表示，「一般情况下，丁屋在『鄉村式發展』地帶興建，但若『鄉村式發展』地帶已沒有土地提供使用，村民可申請改變鄉村毗鄰的『農業』地帶用途建丁屋。農地變相成為建屋的土地儲備，在經濟誘因下，即使正在耕作的農地也被人以各種手段破壞，意圖大肆發展。九十年代末，西貢深涌大片具生態價值的低地濕田遭破壞，以圖發展，就是一個代表性例子。」而本土研究社成員陳劍青認為：「丁屋審批不公開，助長先破壞後發展歪風。」
此外，另一問題是，部分發展地區審批圖的鄉村式發展地帶比例過高，影響郊野公園的安寧環境。例如鎖羅盆的人口，規劃署預測十年內由零變成一千人。有環保團體認為，若海下、鎖羅盆及白腊三幅「不包括土地」草圖被通過，鄉村式發展勢必令區內建屋量大增，伴隨出現水源污染、廢物處理等問題，更重要是由於新住所位於郊野公園範圍之內，對郊野公園的影響難以估計。將全港「不包括土地」納入郊野公園範圍，才得以保護。
市民怎樣參與和監察？
陳劍青經常查看政府文件，甚至看鳥瞰地圖，了解一些地方有沒有大變動。他指，面對一些地方的規劃擬定或發展計劃，市民可主動查閱發展審批地區圖及分區計劃大綱圖，了解規劃或土途用途的內容，亦不妨多前往擬定規劃或發展的地方，了解當地環境及生態，加深對該地的認識，並向城規會及規劃署反映意見。 他認為：「面對現時『急就章』的土地開發，市民都忙於監察偷步、具破壞性、不合理的規劃， 故此，今日關心身邊空間環境的市民，除了參與關注發展計劃，更要進一步參與政府如何設法或修改這些規劃的遊戲規則，爭取一個民主的規劃機制，讓我們可以有效表達意見。」
文 李佩雯
圖 資料圖片
編輯 蔡曉彤
fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao
2014年05月11日
【明報專訊】打開報紙，經常看到有關鄉郊發展規劃的新聞，附帶一堆火星文，如「不包括土地」、「鄉村式發展」、「發展審批計劃大綱圖」、「分區計劃大綱圖」，令人看得一頭霧水。一個地方的發展，一般須按法定圖訂明的用途去發展，是發展的關鍵資料，但圖則的內容、涵義、製圖過程等等，市民往往不甚了解。自二○○五年城市規劃修訂條例生效，公眾可就法定圖則的內容給予意見，這些難懂的火星文和圖則對於我們的未來卻有決定性的影響，若關心鄉郊發展，不能不理解。
鄉郊發展，一般可分為未受法定圖則規範地方的發展（如不包括土地）、私人土地發展、政府主導的大型發展及小型屋宇發展四大類別。
現時全港不少地區已受發展計劃審批大綱圖（Development Permission Area Plans，簡稱DPA）或分區計劃大綱圖（Outline Zoning Plans，簡稱OZP）的法定圖則所覆蓋，作用是覆蓋範圍定出土地用途、發展指引等。但現時還有部分遍遠離島或被郊野公園包圍又不屬於郊野公園範圍的鄉郊土地（即「不包括土地」），未有受法定圖則覆蓋。之前未受規劃，但已由規劃署陸續制訂法定圖則的前「不包括土地」，包括海下、白腊、鎖羅盆、二澳、土瓜坪、馬屎洲、白沙澳等，而還未被任何法定圖則覆蓋的有荔枝莊、梅子林等。
私人土地發展，令人印象深刻例子是南生圍，發展商購入多幅農地，向城規會申請改變土地用途，打算興建低密度住宅。而南生圍有一段時間亦遭到嚴重破壞，樹木被燒，魚塘堆積垃圾，變成一片廢墟。政府主導的大型發展，如近期鬧得熱烘烘的新界東北、大嶼山及南丫島石礦場發展，這些地區本來有分區計劃大綱圖覆蓋，但政府希望啟動規劃研究，大幅改劃作發展；至於小型屋宇（俗稱「丁屋」），在小型屋宇政策之下，合資格的男性原居民可在認可鄉村範圍向地政部門申請建屋。
不包括土地之隱憂
近年，環團和一些市民建議政府應把「不包括土地」納入郊園公園，因為「不包括土地」與郊野公園關係密不可分，無論地理、生態、地質都與郊野公園緊緊相連，有相當的景觀和康樂價值。當年政府沒有把被郊野公園包圍的村落或私人土地，納入郊野公園範圍，為「不包括土地」帶來隱憂。自2010年，商人魯連城向西灣村居民買入多個地段發展，事件令政府及市民意識到需要有切實的行動和政策保護郊野公園內的「不包括土地」，不讓郊野公園的生境受掠奪式開發所污染或破壞。
遭人惡意破壞
魯連城事件告一段落，政府將大浪西灣納入郊野公園，不過，許多地方正面臨發展危機，亦造就一些先破壞、後發展的問題。有環團指，在香港77幅「不包括土地」中，有12幅已遭人惡意破壞，當中有4幅更是於2010年大浪西灣事件後才被破壞，認為政府應把「不包括土地」納入郊野公園範圍才能徹底保護鄉郊。未被納入郊野公園範圍的地方，只靠「分區計劃大綱草圖」讓政府繼續監察及管理土地規劃。
鄉村式發展有何憂慮？
「不包括土地」常見的規劃地帶有「農業」，「康樂」，「綠化地帶」，「保育 」，有些則劃為「鄉村式發展」等。綠色力量保育經理呂德恒表示，「一般情况下，丁屋在『鄉村式發展』地帶興建，但若『鄉村式發展』地帶已沒有土地提供使用，村民可申請改變鄉村毗鄰的『農業』地帶用途建丁屋。農地變相成為建屋的土地儲備，在經濟誘因下，即使正在耕作的農地也被人以各種手段破壞，意圖大肆發展。九十年代末，西貢深涌大片具生態價值的低地濕田遭破壞，以圖發展，就是一個代表性例子。」而本土研究社成員陳劍青認為：「丁屋審批不公開，助長先破壞後發展歪風。」
此外，另一問題是，部分發展地區審批圖的鄉村式發展地帶比例過高，影響郊野公園的安寧環境。例如鎖羅盆的人口，規劃署預測十年內由零變成一千人。有環保團體認為，若海下、鎖羅盆及白腊三幅「不包括土地」草圖被通過，鄉村式發展勢必令區內建屋量大增，伴隨出現水源污染、廢物處理等問題，更重要是由於新住所位於郊野公園範圍之內，對郊野公園的影響難以估計。將全港「不包括土地」納入郊野公園範圍，才得以保護。
市民怎樣參與和監察？
陳劍青經常查看政府文件，甚至看鳥瞰地圖，了解一些地方有沒有大變動。他指，面對一些地方的規劃擬定或發展計劃，市民可主動查閱發展審批地區圖及分區計劃大綱圖，了解規劃或土途用途的內容，亦不妨多前往擬定規劃或發展的地方，了解當地環境及生態，加深對該地的認識，並向城規會及規劃署反映意見。 他認為：「面對現時『急就章』的土地開發，市民都忙於監察偷步、具破壞性、不合理的規劃， 故此，今日關心身邊空間環境的市民，除了參與關注發展計劃，更要進一步參與政府如何設法或修改這些規劃的遊戲規則，爭取一個民主的規劃機制，讓我們可以有效表達意見。」
文 李佩雯
圖 資料圖片
編輯 蔡曉彤
fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao
留言
張貼留言