20141228-江尚書：房地產稅改作為一種政治問題
江尚書：房地產稅改作為一種政治問題
22:53 28/12/2014
【明報專訊】香港的房產稅制雖與台灣有根本差異，但在改革的路上，我們所面對的是類似的地產霸權。參照彼此的經驗，也許有助於在地激盪出更有效的改革推動策略。
近年房價飈漲為台灣民怨的主要來源，社會各界有愈來愈多的討論，將根本原因指向不公平的房地產稅制。此稅制導致囤積炒作的成本低廉，也造成貧富差距擴大及地方財政困難。因此，透過稅制改革來抑制房價飈漲，達到「居住正義」，逐漸成為社會各界的主流呼籲。但稅改面對的最大阻力是政商合組之房地產權力集團，因此涉及的不止是技術問題，更是政治問題。
房價高漲卻課不到稅的弔詭稅制
台灣的房地產稅可概分為「持有稅」與「移轉稅」兩大類，並被區隔為「土地」與「房屋」兩大系統，各有其稅率級距及稅基評定方式（詳見表）。
根本的問題在於，不論是何種房地產稅，「稅基」均嚴重偏離真實價格，直接導致房地產稅負遠低於國際水準，亦使房地產交易有極大獲利空間。就土地稅的稅基，「公告地價」約僅佔土地市價的一成，「公告土地現值」則佔市價兩成至八成不等，平均約四至五成。而房屋稅的稅基，其所依據的「房屋標準單價」自1984年以來已30年未調整，因此目前僅約為造價的20％至25％，若與市價相比則僅約10％。如此一來，即使台灣房地產稅制的「名目稅率」不低，但因各項稅基實在太低，導致可課得的「實質稅率」僅約一般國際水準的一至兩成。
舉個例子。位於台北市大安區的指標豪宅「帝寶」，2010年的一戶房屋拍賣，以2.82億元賣出，扣掉購入價格後，共計賺得1.7億元。其課稅的稅基（房屋評定現值及公告土地現值）合計僅佔市價之13.6%。因此依據現行稅制，該戶房屋交易僅需繳稅158萬元，有效稅率為0.93%。若不以前述稅基而改以實際交易價格來計算稅額，則需繳納2,441萬元，兩者差距15.4倍！
為何會如此？其中一個原因是政府過去無法掌握房地產的實際交易價格，直到2012年「實價登錄 」施行後，政府才有第一手的房地產價格資訊可供參考。更結構性的問題則是，稅基的評定是由各縣市政府召集的「不動產評價委員會」或「地價評議委員會」所決定。委員會的組成，除了政府官員，還有地方議員、建築開發商、不動產經紀業者等「相關勢力」；即使有估價師或其他專業人士願客觀評定，也難以在委員會裏發揮影響力。加上地方政府鄉願，不願提高評定價格來得罪地主，長年累積下來，房屋、土地的評定價格均與市價產生巨大脫鈎。
近年的「片面」「溫和」改革
近年在民意的驅使下，政府不得不推出一些改革。最先發動的是俗稱「奢侈稅」的「特種貨物及勞務稅」（類似香港的額外印花稅），於2011年推出，規定房地產持有期間在1年內的買賣，須以實際交易價格額外課徵15％的稅，2年內則須課徵10％。由於具有打擊短期交易的道德正當性，獲得大眾輿論的支持，此法案從行政院提案到立法院三讀通過僅歷時1個月，且難得少有立法委員表達反對。
到了2012年，台北市開徵「豪宅稅」。符合特定標準的住宅，「房屋標準單價」（房屋稅的稅基）將以3倍計算，因此年繳房屋稅將增加為3倍 。台北市共有3,257戶住宅符合「豪宅」標準 ，受影響者僅佔住宅總數的0.35%。今年4月，台北市副市長與財政部長會面，研擬將個人名下「第4戶」以上房屋認定為「非自住」，調高房屋稅稅率（俗稱「囤房稅」）。第4戶才認定為「非自住」的標準可說極為寬鬆，但在台北市議會都差點無法通過。目前財政部也正研擬「房地合一、實價課稅」，但討論僅集中在「交易所得稅」的實價課稅，「持有稅」遭刻意避談；實際改革的進程也仍曖昧不明。
作為一種政治問題
前述改革多是在民怨壓力下所提出的「片面式」改革。其模式是揪出「代罪羔羊」（如﹕短期買賣投機客、豪宅），讓輿論大力撻伐，並沒有針對房地產稅制提出全面檢討。「實價課稅」也始終受到一股「暗黑勢力」的保護，任何政策至今難以觸及。
實價課稅在台灣並不是第一次被討論。早在1992年，當時的財政部長王建煊要推動「土地增值稅依實價課徵」，但在「最高當局」 壓力下，及部分媒體連續多日以頭版全力抨擊下，黯然下台。
掌控制度修訂權力者，本身也是既得利益者。多名立委、地方首長持有多筆房地產，建設開發公司對政治獻金的貢獻也不成比例地高，因此地產商的意見對於法案修訂具有十足影響力。筆者有次與立委辦公室成員討論住宅相關法案，對方語重心長地說，在此同時，恐怕地產商正有好幾組人在游說其他立委。當法案進入實質審查階段，反對勢力便會一個個浮出枱面阻撓，或是扭曲條文以降低殺傷力。
最後，當前各界對稅改的共識，是以不影響自住者為原則。僅持有一戶的自住家戶並非高房價的受益者，但有可能錯誤地相信地產霸權所設的迷障，而加入反對稅改的陣營。支持稅改的一方，必須透過媒體輿論及其他方法，凝聚多數人的支持；並且就稅改的技術原則事先與相關專業界達成共識，來對抗強大的既得利益結構，避免因技術細節而讓原本該是同陣營的先打成一片。
當前社會大眾對居住問題極度不滿，又適逢總統、立委選舉，今年至明年無疑是台灣健全房地產稅制最重要的一次機會。
文﹕江尚書（台灣社會住宅推動聯盟政策組長）
22:53 28/12/2014
【明報專訊】香港的房產稅制雖與台灣有根本差異，但在改革的路上，我們所面對的是類似的地產霸權。參照彼此的經驗，也許有助於在地激盪出更有效的改革推動策略。
近年房價飈漲為台灣民怨的主要來源，社會各界有愈來愈多的討論，將根本原因指向不公平的房地產稅制。此稅制導致囤積炒作的成本低廉，也造成貧富差距擴大及地方財政困難。因此，透過稅制改革來抑制房價飈漲，達到「居住正義」，逐漸成為社會各界的主流呼籲。但稅改面對的最大阻力是政商合組之房地產權力集團，因此涉及的不止是技術問題，更是政治問題。
房價高漲卻課不到稅的弔詭稅制
台灣的房地產稅可概分為「持有稅」與「移轉稅」兩大類，並被區隔為「土地」與「房屋」兩大系統，各有其稅率級距及稅基評定方式（詳見表）。
根本的問題在於，不論是何種房地產稅，「稅基」均嚴重偏離真實價格，直接導致房地產稅負遠低於國際水準，亦使房地產交易有極大獲利空間。就土地稅的稅基，「公告地價」約僅佔土地市價的一成，「公告土地現值」則佔市價兩成至八成不等，平均約四至五成。而房屋稅的稅基，其所依據的「房屋標準單價」自1984年以來已30年未調整，因此目前僅約為造價的20％至25％，若與市價相比則僅約10％。如此一來，即使台灣房地產稅制的「名目稅率」不低，但因各項稅基實在太低，導致可課得的「實質稅率」僅約一般國際水準的一至兩成。
舉個例子。位於台北市大安區的指標豪宅「帝寶」，2010年的一戶房屋拍賣，以2.82億元賣出，扣掉購入價格後，共計賺得1.7億元。其課稅的稅基（房屋評定現值及公告土地現值）合計僅佔市價之13.6%。因此依據現行稅制，該戶房屋交易僅需繳稅158萬元，有效稅率為0.93%。若不以前述稅基而改以實際交易價格來計算稅額，則需繳納2,441萬元，兩者差距15.4倍！
為何會如此？其中一個原因是政府過去無法掌握房地產的實際交易價格，直到2012年「實價登錄 」施行後，政府才有第一手的房地產價格資訊可供參考。更結構性的問題則是，稅基的評定是由各縣市政府召集的「不動產評價委員會」或「地價評議委員會」所決定。委員會的組成，除了政府官員，還有地方議員、建築開發商、不動產經紀業者等「相關勢力」；即使有估價師或其他專業人士願客觀評定，也難以在委員會裏發揮影響力。加上地方政府鄉願，不願提高評定價格來得罪地主，長年累積下來，房屋、土地的評定價格均與市價產生巨大脫鈎。
近年的「片面」「溫和」改革
近年在民意的驅使下，政府不得不推出一些改革。最先發動的是俗稱「奢侈稅」的「特種貨物及勞務稅」（類似香港的額外印花稅），於2011年推出，規定房地產持有期間在1年內的買賣，須以實際交易價格額外課徵15％的稅，2年內則須課徵10％。由於具有打擊短期交易的道德正當性，獲得大眾輿論的支持，此法案從行政院提案到立法院三讀通過僅歷時1個月，且難得少有立法委員表達反對。
到了2012年，台北市開徵「豪宅稅」。符合特定標準的住宅，「房屋標準單價」（房屋稅的稅基）將以3倍計算，因此年繳房屋稅將增加為3倍 。台北市共有3,257戶住宅符合「豪宅」標準 ，受影響者僅佔住宅總數的0.35%。今年4月，台北市副市長與財政部長會面，研擬將個人名下「第4戶」以上房屋認定為「非自住」，調高房屋稅稅率（俗稱「囤房稅」）。第4戶才認定為「非自住」的標準可說極為寬鬆，但在台北市議會都差點無法通過。目前財政部也正研擬「房地合一、實價課稅」，但討論僅集中在「交易所得稅」的實價課稅，「持有稅」遭刻意避談；實際改革的進程也仍曖昧不明。
作為一種政治問題
前述改革多是在民怨壓力下所提出的「片面式」改革。其模式是揪出「代罪羔羊」（如﹕短期買賣投機客、豪宅），讓輿論大力撻伐，並沒有針對房地產稅制提出全面檢討。「實價課稅」也始終受到一股「暗黑勢力」的保護，任何政策至今難以觸及。
實價課稅在台灣並不是第一次被討論。早在1992年，當時的財政部長王建煊要推動「土地增值稅依實價課徵」，但在「最高當局」 壓力下，及部分媒體連續多日以頭版全力抨擊下，黯然下台。
掌控制度修訂權力者，本身也是既得利益者。多名立委、地方首長持有多筆房地產，建設開發公司對政治獻金的貢獻也不成比例地高，因此地產商的意見對於法案修訂具有十足影響力。筆者有次與立委辦公室成員討論住宅相關法案，對方語重心長地說，在此同時，恐怕地產商正有好幾組人在游說其他立委。當法案進入實質審查階段，反對勢力便會一個個浮出枱面阻撓，或是扭曲條文以降低殺傷力。
最後，當前各界對稅改的共識，是以不影響自住者為原則。僅持有一戶的自住家戶並非高房價的受益者，但有可能錯誤地相信地產霸權所設的迷障，而加入反對稅改的陣營。支持稅改的一方，必須透過媒體輿論及其他方法，凝聚多數人的支持；並且就稅改的技術原則事先與相關專業界達成共識，來對抗強大的既得利益結構，避免因技術細節而讓原本該是同陣營的先打成一片。
當前社會大眾對居住問題極度不滿，又適逢總統、立委選舉，今年至明年無疑是台灣健全房地產稅制最重要的一次機會。
文﹕江尚書（台灣社會住宅推動聯盟政策組長）
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