20141228-石懷謙：讓我們重返房屋空置問題，好嗎？

石懷謙：讓我們重返房屋空置問題，好嗎？
22:52 28/12/2014


【明報專訊】有關房屋空置，同一樣的問題可有兩種理解。一種作為房地產市場的經濟指標（空置率），為了防範過度空置導致房地產泡沫，這是較常對空置的理解；另一種是從公共政策的角度，理解城市住房作為重要空間資源，配以適當政策優先善用閒置資源，以避免城市過度開發帶來種種社區、規劃、交通、環境等問題。其實各地不少城市都開始看中了空置房屋，透過活化、再利用來解決住屋及其他城市問題。
然而，近年每當談到空置，不論是土地還是房屋，特區政府置若罔聞的取態。回應房屋空置，政府時常都引述差餉物業估價署的官方資料，截至2013年底私人單位的空置率只有4.1%，指香港私人住宅空置率並不嚴重，所以認為我們不能再從空置房屋增加市場的單位供應。拿着這「4.1%」，然後回歸到一貫的論述——要解決房屋問題，唯有繼續「搵地」興建房屋，才是唯一的供應方法。


沒有空置的迷思

4.1%的官方估算，就能為香港房屋的空置問題蓋棺論定嗎？在本土研究社最新發布《供不得其所﹕香港長遠房屋策略新視野》的研究報告中，有更詳盡的分析及論述，在這裏想指出3個重點﹕

一、經常引述4.1％的低空置率，源自差餉物業估價署每年會發布《香港物業報告》，當中會提供私人住宅空置率的數字。其調查方法，根據該報告的「技術附註」，包括﹕一、對落成兩年或以下的樓宇作樓宇普查；及二、對落成三年或以上並已評估差餉的住宅樓宇，則只每年一次抽樣調查3%的單位，是調查員根據「經驗」視察住宅單位一些特徵進行判斷的資料，而非一種全面的普查。

二、自2003年起，「丁屋」這類房屋被抽除於差餉物業估價署的空置住宅單位統計之內。事實上，近10多年的丁屋已非只向原居民提供居所，過去10年共有5181宗新建丁屋補地價個案，佔10,888宗新建丁屋完工證近一半，已經成為全港私樓供應中的重要一環。那為何空置量統計不包括丁屋類別？

三、就算根據現時差餉物業估價署提供的數據來討論，也可見大型住宅單位（實用面積100平方米或以上）的空置問題不容忽視。在2004年至2013年間，大型住宅單位的空置率一直徘徊在8.4%至10.5%。大型住宅單位空置持續在較高水平，主要原因是在全球熱錢高速滾動下，資本投機令非自住的單位數量上升，大量資金由中國流入香港房地產市場，而又因空置住宅單位的成本低，空置單位待價而沽能賺取龐大額利潤。根據中原地產的資料分析，2014年第二季香港豪宅（單位售價為1200萬或以上）的市場中，內地個人買家佔整體宗數比例18.5%，約6個豪宅單位就有1間由內地客購入；反觀中小型私人住宅市場中，內地買家只佔整體宗數比例5.2%。境外買家購入住宅未必供自住用，若單位只供投資炒賣用，大型單位的空置率高企亦順理成章。

單從這3點來看，所謂的「低空置」，4.1％似乎未能為空置問題從此蓋棺論定，至少這裏存在有很多值得深入研究的空間。尤其現在我們是在談「長遠」的房屋策略，豈能以一個短期的數字就將問題草草帶過，這再予人感到為了推動開發新界東北、郊野公園、大嶼山，不惜違反政策理性來合理化這些土地發展議程。


推動空置政策

針對投資資金大量流入香港房屋市場，似乎比起所謂只談香港房屋供求更實在地回應到樓價及社會民生。在空置成本近乎是零的香港，空置住宅單位讓投資者在低成本下較易配合炒賣時機。故此，空置先是一個數字問題，如何參考不同已運作多年的地區有關估算、定義及相關政策的經驗，進入深入的研究。之後，那就是一個政治問題，看政府是否有魄力面對粗疏的估算、稅制的缺席以及政策共識的建立。
不然，只仗着社會對劏房問題的情緒來推動開發綠化地和鄉郊土地，卻不先研究當中空置問題的實况與對策，只讓公眾感到「狐假虎威」，捨易取難，最後難以服眾。正如上星期伍世傑的文章論述了租務市場是對應新時代流動人口住屋需要的重要部分，若有空置稅配以鼓勵放租的措施，亦是有助增加租盤供應的可行渠道。

文﹕石懷謙＠本土研究社