20161029-阮穎嫻：踢爆「買樓夢」
阮穎嫻：踢爆「買樓夢」
20161029
早前做了個訪問，講房屋政策，記者朋友以至不少讀者誤會我想買樓。我須指出，在今時今日的香港，買樓未必是好選擇。我也感嘆，社會衡量年輕人成就的唯一標準，就是那年輕人有沒有樓，這也間接使一些年輕人追錯「夢」，作出錯誤決定。
切勿相信「自住樓幾時買都不會輸」
自住須衡量長遠租和買的成本差距。長遠來說，租金升得快過樓價，應買，而且買是資產、租是支出，在樓價不斷升值的情况下，買比較划算，不過也要計維修地租管理費等開支，所以問題在於租與買的相對成本，及長遠升跌。
樓價與經濟發展緊密聯繫，經濟發展、人口擴張、購買力上升，樓才會愈來愈貴。經濟衰退，投資者首先第一個走，需求難以承載，樓價自然下跌。得少少錢走去買樓，即是「All in Hong Kong（SAR）」，落重注，買重香港的光明前途。過去6年，其他發達國家有2% GDP（本地生產總值）增長已經算不錯，香港受惠於中國因素，年均GDP增長達6.3%，極不尋常，是否能持續，得看中國的表現。
有很多上一代基於自身經歷相信「自住樓幾時買也不會輸」，所以叫人一儲夠錢就買樓，很多父母鼓勵甚至幫子女置業。我不知道這種想法有多少信徒。做一個思考實驗：如果你是先知，知道明天樓市肯定下跌50%，基於「自住樓幾時買都不會輸」，所以你今天買，永遠也不會輸，是不是這樣呢？因此這是一個謬誤。顯而易見，如果我等到明天才買同一層樓，價格省卻一半，剩餘的錢足夠去10次歐洲旅行，再開間「文青」cafe、搞startup或營運社企。「自住樓幾時買都不會輸主義者」會話，你點知明天樓市肯定跌50%？我不知道，但假設我認為明天樓價有一半機會跌50%、一半機會平穩發展，以上論據依然成立，還是不應該買。
有些人相信樓市長期必然向上升，這是不對的。大家看看日本的樓市就知道。香港整體樓價在經歷1997至1998年亞洲金融風暴後，根據差餉物業估價署的售價指數，至2011年才恢復當年價格。買樓是投資所以一定涉及風險，大家怕「迷債」，倒不怕樓債了。有趣的是，為何上一代的人愛磚頭？
買樓比30年前難一倍 租樓相對划算
1980年代工資增長相當快，1981至1986年，5年間家庭入息中位數上升了75%，1986至1991年升了93%，即一年15%至20%，買樓當然容易，租樓也不成問題。1986年，一層新界區的甲類單位，假設40平方米，根據差餉物業估價署數字，平均售價31萬元，供20年，九成按揭（為了方便與現時比較，當時可能得七成），按揭利率7%，供樓約佔家庭入息中位數的41%。新界區居屋根據房委會數字，40平方米約18萬元，7%利率，供20年，供款是收入中位數的25%。
上世紀那個黃金時代，正好港英政府推動置業階梯，很多人買自住樓然後跟隨升浪，現在坐擁一千幾百萬樓並不出奇。2015年同樣單位平均價格升到432萬元，同樣20年供款期，2%利率，按九成，供款額達入息中位數80%，負擔是30年前的兩倍。有人會話20年供不到，可以供30年，重點在於同樣單位、同樣按揭成數，在人工跑輸資產升值底下，下一代是艱難的。就算供30年，也要用人工六成供款。根據售價指數，現在各類單位的樓價比1997年還高82%。
發展後經濟放緩，工資增長緩慢，這是很多國家都有的問題，不是香港獨有，是時代造成，不是個別能力的問題。2010年至2015年，家庭入息中位數5年只升了35%，比起以前一年升20%差得遠。那些開口埋口以自己為例子證明自己成功買樓升值的人漠視大勢，「傑青」也只是少數。
計負擔能力，以40平方米以下甲類單位為例，從1986年到2015年，平均呎價升了16.8倍，但家庭收入中位數只升了5.81倍，即是說要供一層樓，比以前難3倍；各類單位的平均租金升了4倍，即是說租樓相對於供樓，負擔是以前四分之一。租樓比以前划算，收入升幅更追過租金升幅。
買樓須考慮周詳
香港非民主地區，政治風險較高，評級機構已經開始因為政治風險考慮降低香港的評級。與香港緊密相連的中國，政治及經濟不確定性更高，買樓的人其實是賭中國政府能擺平經濟問題，長遠賭中國的政治前景。梁振英上任後，很多人話移民、很多人說失去希望，但樓價依然高企，證明投資者仍然有信心。很多香港人看香港的政治和經濟前景，結論截然不同，一方面很樂觀一方面很悲觀，真是奇哉怪也。
香港風雨飄搖 「今日唔知聽日事」
施永青說得對，年輕人應該放眼世界，不應「為樓死為樓亡」。買樓以流動性高的錢買流動性低的樓，而且買的人往往向銀行借貸，因此當樓價下跌時，樓賣不出，才有「負資產」這回事。
樓是很多人一生人買最貴的一件東西，而且買樓是槓桿非常高的投資，近年雖然金管局下調按揭成數，但還是有「二按」、「三按」，售賣一手樓的地產商已出動120%按揭。現在利率低，一旦加息，負擔就更重。按揭即「孖展」，很多人非常懼怕風險，但講到買樓又不怕了，怪哉。投資還有其他選擇，可以買股票債券讀書創業古玩威士忌名畫，不必孤注一擲。所謂買不買只是居住成本加上投資回報及風險所作的決定，財富的價值和財富的形態是兩件事。'
不動產額大、固定支出高、流動性低，出來工作幾年的年輕人實在不要胡亂聽信傳媒炒作報道和唆擺，急於購買。香港風雨飄搖，「今日唔知聽日事」，局勢快速轉變，說不定幾年後人已身在外地發展，正如到外地讀書工作，除非是「富二代」、「土豪」，可以一擲千金，否則也是慢慢置業。倘若施主深思熟慮後，鐵下心腸落地生根，要在這裏安身立命，與香港特區同生共死，無人能阻，就請去吧。
阮穎嫻
作者是香港大學經濟金融學院助理講師
（原文載於2016年10月29日《明報》觀點版。文章為作者觀點，不代表《明報》立場）
20161029
早前做了個訪問，講房屋政策，記者朋友以至不少讀者誤會我想買樓。我須指出，在今時今日的香港，買樓未必是好選擇。我也感嘆，社會衡量年輕人成就的唯一標準，就是那年輕人有沒有樓，這也間接使一些年輕人追錯「夢」，作出錯誤決定。
切勿相信「自住樓幾時買都不會輸」
自住須衡量長遠租和買的成本差距。長遠來說，租金升得快過樓價，應買，而且買是資產、租是支出，在樓價不斷升值的情况下，買比較划算，不過也要計維修地租管理費等開支，所以問題在於租與買的相對成本，及長遠升跌。
樓價與經濟發展緊密聯繫，經濟發展、人口擴張、購買力上升，樓才會愈來愈貴。經濟衰退，投資者首先第一個走，需求難以承載，樓價自然下跌。得少少錢走去買樓，即是「All in Hong Kong（SAR）」，落重注，買重香港的光明前途。過去6年，其他發達國家有2% GDP（本地生產總值）增長已經算不錯，香港受惠於中國因素，年均GDP增長達6.3%，極不尋常，是否能持續，得看中國的表現。
有很多上一代基於自身經歷相信「自住樓幾時買也不會輸」，所以叫人一儲夠錢就買樓，很多父母鼓勵甚至幫子女置業。我不知道這種想法有多少信徒。做一個思考實驗：如果你是先知，知道明天樓市肯定下跌50%，基於「自住樓幾時買都不會輸」，所以你今天買，永遠也不會輸，是不是這樣呢？因此這是一個謬誤。顯而易見，如果我等到明天才買同一層樓，價格省卻一半，剩餘的錢足夠去10次歐洲旅行，再開間「文青」cafe、搞startup或營運社企。「自住樓幾時買都不會輸主義者」會話，你點知明天樓市肯定跌50%？我不知道，但假設我認為明天樓價有一半機會跌50%、一半機會平穩發展，以上論據依然成立，還是不應該買。
有些人相信樓市長期必然向上升，這是不對的。大家看看日本的樓市就知道。香港整體樓價在經歷1997至1998年亞洲金融風暴後，根據差餉物業估價署的售價指數，至2011年才恢復當年價格。買樓是投資所以一定涉及風險，大家怕「迷債」，倒不怕樓債了。有趣的是，為何上一代的人愛磚頭？
買樓比30年前難一倍 租樓相對划算
1980年代工資增長相當快，1981至1986年，5年間家庭入息中位數上升了75%，1986至1991年升了93%，即一年15%至20%，買樓當然容易，租樓也不成問題。1986年，一層新界區的甲類單位，假設40平方米，根據差餉物業估價署數字，平均售價31萬元，供20年，九成按揭（為了方便與現時比較，當時可能得七成），按揭利率7%，供樓約佔家庭入息中位數的41%。新界區居屋根據房委會數字，40平方米約18萬元，7%利率，供20年，供款是收入中位數的25%。
上世紀那個黃金時代，正好港英政府推動置業階梯，很多人買自住樓然後跟隨升浪，現在坐擁一千幾百萬樓並不出奇。2015年同樣單位平均價格升到432萬元，同樣20年供款期，2%利率，按九成，供款額達入息中位數80%，負擔是30年前的兩倍。有人會話20年供不到，可以供30年，重點在於同樣單位、同樣按揭成數，在人工跑輸資產升值底下，下一代是艱難的。就算供30年，也要用人工六成供款。根據售價指數，現在各類單位的樓價比1997年還高82%。
發展後經濟放緩，工資增長緩慢，這是很多國家都有的問題，不是香港獨有，是時代造成，不是個別能力的問題。2010年至2015年，家庭入息中位數5年只升了35%，比起以前一年升20%差得遠。那些開口埋口以自己為例子證明自己成功買樓升值的人漠視大勢，「傑青」也只是少數。
計負擔能力，以40平方米以下甲類單位為例，從1986年到2015年，平均呎價升了16.8倍，但家庭收入中位數只升了5.81倍，即是說要供一層樓，比以前難3倍；各類單位的平均租金升了4倍，即是說租樓相對於供樓，負擔是以前四分之一。租樓比以前划算，收入升幅更追過租金升幅。
買樓須考慮周詳
香港非民主地區，政治風險較高，評級機構已經開始因為政治風險考慮降低香港的評級。與香港緊密相連的中國，政治及經濟不確定性更高，買樓的人其實是賭中國政府能擺平經濟問題，長遠賭中國的政治前景。梁振英上任後，很多人話移民、很多人說失去希望，但樓價依然高企，證明投資者仍然有信心。很多香港人看香港的政治和經濟前景，結論截然不同，一方面很樂觀一方面很悲觀，真是奇哉怪也。
香港風雨飄搖 「今日唔知聽日事」
施永青說得對，年輕人應該放眼世界，不應「為樓死為樓亡」。買樓以流動性高的錢買流動性低的樓，而且買的人往往向銀行借貸，因此當樓價下跌時，樓賣不出，才有「負資產」這回事。
樓是很多人一生人買最貴的一件東西，而且買樓是槓桿非常高的投資，近年雖然金管局下調按揭成數，但還是有「二按」、「三按」，售賣一手樓的地產商已出動120%按揭。現在利率低，一旦加息，負擔就更重。按揭即「孖展」，很多人非常懼怕風險，但講到買樓又不怕了，怪哉。投資還有其他選擇，可以買股票債券讀書創業古玩威士忌名畫，不必孤注一擲。所謂買不買只是居住成本加上投資回報及風險所作的決定，財富的價值和財富的形態是兩件事。'
不動產額大、固定支出高、流動性低，出來工作幾年的年輕人實在不要胡亂聽信傳媒炒作報道和唆擺，急於購買。香港風雨飄搖，「今日唔知聽日事」，局勢快速轉變，說不定幾年後人已身在外地發展，正如到外地讀書工作，除非是「富二代」、「土豪」，可以一擲千金，否則也是慢慢置業。倘若施主深思熟慮後，鐵下心腸落地生根，要在這裏安身立命，與香港特區同生共死，無人能阻，就請去吧。
阮穎嫻
作者是香港大學經濟金融學院助理講師
（原文載於2016年10月29日《明報》觀點版。文章為作者觀點，不代表《明報》立場）
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