20180508-阮穎嫻：土地大辯論論：林鄭的底牌
阮穎嫻：土地大辯論論：林鄭的底牌
2018年5月8日
今次土地大辯論，土地供應專責小組主席黃遠輝說「沒有前設」。他沒有說錯，他這份公職就是以一個稍為中立的角色去收集公眾意見。他也頂住了商界的龐大壓力，把高爾夫球場（私人遊樂場契約土地）都納入建議之中，所以我相信他是盡力做好這個角色。
小組沒前設，但林鄭月娥有。林鄭的底牌，就是推公私合營發展私人農地，非常清晰，其他土地供應選項都是次要。
林鄭的如意算盤就是依照施政報告所說，推她的置業階梯，增加「綠置居」及「首置樓」的資助房屋供應；第二就是「派餅」，令支持她當選的商界尤其是地產商繼續有錢賺，鞏固支持，幫助連任。
公私合營還是收回土地
大家討論的重點一是要不要讓地產商將農地轉換用途賺大錢，二是要不要用《收回土地條例》以農地市價收回再拍賣。轉換土地用途變成住宅是一直以來都有的事，2012/13至2016/17年度換地的住宅樓面面積共62萬平方呎。重點是補地價如何計算，如果是市價補地價，其實都不存在讓地產商賺多了的問題。
可是，地產商經常都嫌補價太貴，近年有了上訴機制，但等得上訴來地價又升了，所以還是放棄上訴快手補價算。究竟地政總署的計價有沒有「益」了地產商，會不會影響計價，就不容易知道。
對於運用《收回土地條例》還是農地補價，有兩種做法。第一，是幾十前的新市鎮模式，一律賠償收地，再公開招標。但當年收地有用「乙種換地權益書」（Letter B），讓發展商保留部分被收土地權益，留待日後使用，是變相非原址換地。第二種方式是新界東北的新發展區模式。發展商部分土地若落在住宅規劃就讓他們原址換地，部分以農地價現金賠償收地建資助房屋或其他設施，拉上補下。
現在所謂公私合營，是以部分發展商的土地興建資助房屋，換取他們土地毋須被收回，可以直接發展住宅。但計及有資助房屋後補價要折讓多少，公眾仍未知道，有很大操縱空間。
收回土地和公私合營，兩者效率相近，但利益分配就差天共地。對買樓的市民來說，私樓建好後都是市價定價，分別不大。於效率而言，因為土地用途更改，無論錢是政府賺還是發展商賺，都是轉移而已。錢落誰袋對整體效率而言影響不大，只要發展項目符合土地的最佳發展用途就可以了。
但公私合營相比起以前新市鎮發展模式的分別在於，其他發展就算對土地的估值更高，因為沒公開招標，所以不能加入競爭，因此政府較大機會無法得到土地全部的潛在價值。也有左翼認為，不應讓長年囤積農地的發展商發大財。
高球場砸爛林鄭如意算盤
林鄭萬料不到的是殺出高爾夫球場這個「程咬金」，將她的如意算盤砸毁。高爾夫球土地矛盾幾近不能解決，小部分商界和權貴享用以1000元租用172公頃地的私人球會，很多人住在劏房水深火熱，每月交幾千元租金。高爾夫球會是階級標誌，而且牽涉民生問題，比純粹政治問題更容易發酵，成為左翼最易利用的工具，左翼當然死咬不放。
高爾夫球場這個弱點幾近「無得spin」，政府只能捱打，誰開口幫忙就誰中箭，還發生暴力事件，十分難看。這是連平時撐商界撐政府的自由經濟學派也動不得的議題。土地的最佳用途，當然是市價決定。政府以行政權力指定得益者，容許他們以極低價格租官地，不符自由經濟原則。政府很難辯解為何將172公頃地用1000元租予球會是合理的市場干預：為什麼對象是私人球會？為什麼是1000元？為什麼是私人遊樂場用途？
是政府自己話要做「土地大辯論」，歡迎參戰，這些以往無人理的地要挖出來，怎能怪人。即便說那裏建住宅，交通會承受不了，最少也要思考更佳的其他用途。要球會交市值租金，或者讓公眾使用才合乎效益。
我在〈高球場建屋 最符合社會效益〉（2018年3月27日《明報》）一文分析，實在沒有任何合理理由可以優雅地支持保留高球場，結果高球場變成「炸彈」，邊個出聲邊個「樣衰」。那些建制或商界的自由經濟派或中間派都只能噤聲，或顧左右而言他，鬧支持改變高球場用地的人，或者說支持填海，不敢明言支持保留高球場。
考驗林鄭是否「好打得」的試煉
客觀效果是，本來林鄭的任務是使建制商界大團結，支持政府施政，修補社會矛盾，「買起」反對派；現在殺出高球場，階級矛盾深種，絕對是考驗林鄭是否「好打得」的試煉。
解決的方法有幾種，一是圓滿保留高球場，但「反高球場」這條線實在太好打了，這樣會燃燒民望，影響以後施政；二是收回部分高球場來建公屋，這樣可使反高球場者失焦，不過又有可能使大家都不高興，高球場被削一片，反高球場者又不滿建樓太少。
最有可能是犧牲一小片高球場，以掩護林鄭同時推出公私合營，則地產商有錢賺，轉而支持林鄭，促成建制派香港營大和解，一方面達成不影響公屋供應而增加綠置居及首置樓，滿足施政報告承諾，更化解左翼對高球場的窮追猛打，回應市民訴求，民望升，各界團結，也「補滿血」再推《基本法》第23條，中央滿意，皆大歡喜，自然順利連任。這預測中不中，諸位看官拭目以待。
阮穎嫻
作者是香港大學經濟及工商管理學院助理講師
2018年5月8日
今次土地大辯論，土地供應專責小組主席黃遠輝說「沒有前設」。他沒有說錯，他這份公職就是以一個稍為中立的角色去收集公眾意見。他也頂住了商界的龐大壓力，把高爾夫球場（私人遊樂場契約土地）都納入建議之中，所以我相信他是盡力做好這個角色。
小組沒前設，但林鄭月娥有。林鄭的底牌，就是推公私合營發展私人農地，非常清晰，其他土地供應選項都是次要。
林鄭的如意算盤就是依照施政報告所說，推她的置業階梯，增加「綠置居」及「首置樓」的資助房屋供應；第二就是「派餅」，令支持她當選的商界尤其是地產商繼續有錢賺，鞏固支持，幫助連任。
公私合營還是收回土地
大家討論的重點一是要不要讓地產商將農地轉換用途賺大錢，二是要不要用《收回土地條例》以農地市價收回再拍賣。轉換土地用途變成住宅是一直以來都有的事，2012/13至2016/17年度換地的住宅樓面面積共62萬平方呎。重點是補地價如何計算，如果是市價補地價，其實都不存在讓地產商賺多了的問題。
可是，地產商經常都嫌補價太貴，近年有了上訴機制，但等得上訴來地價又升了，所以還是放棄上訴快手補價算。究竟地政總署的計價有沒有「益」了地產商，會不會影響計價，就不容易知道。
對於運用《收回土地條例》還是農地補價，有兩種做法。第一，是幾十前的新市鎮模式，一律賠償收地，再公開招標。但當年收地有用「乙種換地權益書」（Letter B），讓發展商保留部分被收土地權益，留待日後使用，是變相非原址換地。第二種方式是新界東北的新發展區模式。發展商部分土地若落在住宅規劃就讓他們原址換地，部分以農地價現金賠償收地建資助房屋或其他設施，拉上補下。
現在所謂公私合營，是以部分發展商的土地興建資助房屋，換取他們土地毋須被收回，可以直接發展住宅。但計及有資助房屋後補價要折讓多少，公眾仍未知道，有很大操縱空間。
收回土地和公私合營，兩者效率相近，但利益分配就差天共地。對買樓的市民來說，私樓建好後都是市價定價，分別不大。於效率而言，因為土地用途更改，無論錢是政府賺還是發展商賺，都是轉移而已。錢落誰袋對整體效率而言影響不大，只要發展項目符合土地的最佳發展用途就可以了。
但公私合營相比起以前新市鎮發展模式的分別在於，其他發展就算對土地的估值更高，因為沒公開招標，所以不能加入競爭，因此政府較大機會無法得到土地全部的潛在價值。也有左翼認為，不應讓長年囤積農地的發展商發大財。
高球場砸爛林鄭如意算盤
林鄭萬料不到的是殺出高爾夫球場這個「程咬金」，將她的如意算盤砸毁。高爾夫球土地矛盾幾近不能解決，小部分商界和權貴享用以1000元租用172公頃地的私人球會，很多人住在劏房水深火熱，每月交幾千元租金。高爾夫球會是階級標誌，而且牽涉民生問題，比純粹政治問題更容易發酵，成為左翼最易利用的工具，左翼當然死咬不放。
高爾夫球場這個弱點幾近「無得spin」，政府只能捱打，誰開口幫忙就誰中箭，還發生暴力事件，十分難看。這是連平時撐商界撐政府的自由經濟學派也動不得的議題。土地的最佳用途，當然是市價決定。政府以行政權力指定得益者，容許他們以極低價格租官地，不符自由經濟原則。政府很難辯解為何將172公頃地用1000元租予球會是合理的市場干預：為什麼對象是私人球會？為什麼是1000元？為什麼是私人遊樂場用途？
是政府自己話要做「土地大辯論」，歡迎參戰，這些以往無人理的地要挖出來，怎能怪人。即便說那裏建住宅，交通會承受不了，最少也要思考更佳的其他用途。要球會交市值租金，或者讓公眾使用才合乎效益。
我在〈高球場建屋 最符合社會效益〉（2018年3月27日《明報》）一文分析，實在沒有任何合理理由可以優雅地支持保留高球場，結果高球場變成「炸彈」，邊個出聲邊個「樣衰」。那些建制或商界的自由經濟派或中間派都只能噤聲，或顧左右而言他，鬧支持改變高球場用地的人，或者說支持填海，不敢明言支持保留高球場。
考驗林鄭是否「好打得」的試煉
客觀效果是，本來林鄭的任務是使建制商界大團結，支持政府施政，修補社會矛盾，「買起」反對派；現在殺出高球場，階級矛盾深種，絕對是考驗林鄭是否「好打得」的試煉。
解決的方法有幾種，一是圓滿保留高球場，但「反高球場」這條線實在太好打了，這樣會燃燒民望，影響以後施政；二是收回部分高球場來建公屋，這樣可使反高球場者失焦，不過又有可能使大家都不高興，高球場被削一片，反高球場者又不滿建樓太少。
最有可能是犧牲一小片高球場，以掩護林鄭同時推出公私合營，則地產商有錢賺，轉而支持林鄭，促成建制派香港營大和解，一方面達成不影響公屋供應而增加綠置居及首置樓，滿足施政報告承諾，更化解左翼對高球場的窮追猛打，回應市民訴求，民望升，各界團結，也「補滿血」再推《基本法》第23條，中央滿意，皆大歡喜，自然順利連任。這預測中不中，諸位看官拭目以待。
阮穎嫻
作者是香港大學經濟及工商管理學院助理講師
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