20170613-渾水：假如新盤兩年後大跌

渾水：假如新盤兩年後大跌
2017-06-13


本港樓價累升不少。(資料圖片)
地產發展商借錢做一按，讓年輕人買他們的新盤上車，英文叫Vendor financing，本質上是「對賭」，錯不了的。至於我說現在買新樓的青年人是賭命，是有感而發。「對賭」這個字聽落負面，是因為民間理解它為「零和博弈」，事實上，金融衍生工具也是「對賭」為主，如Swap、Accumulator等，是否零和則視乎風險轉嫁給甚麼人。

要討論樓價大跌後的慘況「可以有幾慘」，首先要了解買樓按揭的合約安排性質。這兒涉及至少3個重要持分者，金管局、地產商和銀行。

觀乎3者之間的博弈，其實3者對樓價都沒有確實看法，否則地產發展商借錢給年輕人上車的「對賭」安排不會大行其道，因為衍生工具「對賭」的本質，就是因為莊與閒對資產的預期價值不同，以及風險承擔能力不同，這是大學金融學101教的常識。當然，我不反對大家入樓市賭場一齊玩，只是玩之前不如花少少時間睇我文章，起碼知道自己在賭甚麼。金管局是官僚性格，以減少銀行壞帳為主。在低息環境下，銀行自然想把平錢借出，借得愈多愈好。地產商也受惠於平息，也偏向導引平錢找尋更多投資機會，所以不排斥做一、二按賺息。金管局核心理念是維持金融體系穩定，但不包括地產市場穩定，所以在買樓做樓按龐大需求不變下，金管局提高壓力測試門檻和收緊按揭成數，變相是把按揭需求和風險導引去地產商度。咁地產商又如何把風險轉嫁？咪就係用「對賭」合約，將風險轉嫁給有意買樓上車的年輕人囉。

假如幾年後樓價大跌，當然全部持分者都不會樂見，呢兩年上了車買新盤必定玩完，但地產商卻可透過這類「對賭」安排減少震盪。因為幾年來的買家供款，至少落了自己袋，而且必要時「call loan」的權力在自己手上。以往銀行收樓，那叫「銀主盤」，但現在地產商收樓，那就是「地主盤」。很多人以為地產商只求把新盤推出，貨如輪轉地出貨，就是其賺錢之道。不過，你細心想請楚，如果地產商真係call loan回收樓做「地主盤」，其實是賺了「高賣低買」價格差距，當初樓價高時賣俾年輕上車客，現在低價收回做「地主盤」，比起一味純出貨，是留多一手後著。

銀行收了銀主盤，是偏向馬上拍賣，急急放售套現，因銀行主業做金融，不是做地產，留住啲盤托咩。地主盤不同，地產商本業就是做地產，坐貨能力比銀行好，因有晒配套和工具，那些地主盤可重新包裝再售，做marketing和對樓市的判斷一定叻過本業做金融的銀行，賣價一定比銀行更好。

而且，地產商影響力多集中在一手市場，今天的新盤，幾年後就是二手盤。如地主盤收得多，那麼地產商就可同時控制部分一、二手市場，貨源歸了大邊，做乜都得啦。更多元地控制物業供應，是跟政府未來博弈談判的籌碼，用來換取更多利益。銀行算很聽政府話，但地產商本身勢力大，加上又有這些籌碼，嘿嘿。假如年輕上車客被人call loan，仲有一個悲觀的講數籌碼(我絕不鼓勵)，因地產商也怕凶宅，不過，去到如此絕境，正是首尾呼應，依家買新盤上車的，根本就是賭命。


渾水