20170615-渾水：為甚麼買新盤是跟發展商對賭？
渾水：為甚麼買新盤是跟發展商對賭？
2017-06-15
有地產商提供按揭促銷樓花。圖為海之戀。(資料圖片)
相信財經媒體朋友都會同意，寫樓的文章的確比較搶睛奪目，朋友給我的回應也很多。最過分是，我明明開宗明義針對發展商提供一按的合約安排，居然有金融人還懵然不知，以為現在還是清一色由銀行提供一按，殊不知發展商已經由後衛改打做前鋒，推出了免壓力測試的一按。釐清了部分人的既定印象，也算一個小小的功勞吧。
當然，我搵食不是靠地產，也非樓市專家，從不敢胡亂預測樓價升跌。只是我係賭徒性格，近期又鍾意扮公共知識分子，剛好發展商新盤這個「賭局」有趣，用一些簡單經濟學概念幫大家衡量一下值博率，理清一下合約的本質而已。我頭盔已經戴過無限次，每人生命軌跡唔同，可能有人撞正結婚有置業需要，買樓是無可厚非的，只是現在買新盤，仲要借埋發展商錢做一按，那就是「對賭」的本質。
呢一點，好多人唔認同，最常見的回應係「依家明賣明買，一手交錢一手交樓，何來對賭？」我才驚訝原來大家的對樓市的認知落差咁大。首先，你依家買新盤，唔係明買明賣，即係交收的。請看清現實，你係買緊「樓花」啊！就算你俾完錢，你層樓仲起緊，一、兩年後才正式交收。所以這兒借用少少經濟金融概念，本質上去睇，你依家俾錢買樓花，係買「期貨」，樓花係帶有衍生工具性質的。換言之，發展商係「莊」，新盤的年輕人買家係「閒」，彼此係對賭緊一、兩年後交收時的樓價升跌。如果買期貨都唔係對賭，咁乜嘢先係？何況依家係開埋一個大額孖展俾你對賭呢。
樓花的期貨本質，本身已足以構成「對賭」這個結論。更重要是，依家「莊」做埋借錢俾你去賭，難道你不覺得這種合約方式奇怪嗎？這好比我有一段時期比較常去澳門賭錢，甚至用貸款去小規模賭錢。但若遇上賭場內的「疊馬仔」遊說話借錢俾我，我還是會潛意識地「縮一縮」，提高警覺性。原理相通，地產商高息「幫」你做一按上車，為甚麼要安然接受，而不是思前想後，小心理清合約條件？
商業世界對「對賭」的理解比較廣義，自己可以google一下。上市前，有基礎投資者會跟大股東買一個put option，那是對賭；即是初創企業跟投資者做利潤保證，那也是商業世界眼中的對賭。正如我前文所講，民間理解的「對賭」偏向負面，可能被解讀成「你贏我輸」，所以產生了歧義。
至於地產商為甚麼要提供一按，那是因為金管局收緊按揭成數和提高壓力測試門檻，局限改變而影響經濟行為，所以我才說金管局、地產商和銀行三者之間的博弈很有趣。即使如此，這只解釋了地產商提供一按的原因，無礙確定地產商跟新車客「對賭」的合約本質。至於地產商會不會亂「call loan」，那要睇誘因，對比一下銀行做生意的比較優勢，再對比一下地產商做生意的比較優勢，便可知一、二。好像坊間財仔也有做二按，不少財仔是斬倉斬到開「無雙」咁款。
我很好奇，不是幾年前才講甚麼地產霸權嗎？幹麼多了人會幫賺錢為上的地產商講好說話，仲講到好似自己係地產商肚裡的蛔蟲一樣，感恩地產商好心幫人上車。這太奇哉怪也了吧。還是，有人上了車，不甘心現實被我無情揭穿呢？嘿嘿。
渾水
2017-06-15
有地產商提供按揭促銷樓花。圖為海之戀。(資料圖片)
相信財經媒體朋友都會同意，寫樓的文章的確比較搶睛奪目，朋友給我的回應也很多。最過分是，我明明開宗明義針對發展商提供一按的合約安排，居然有金融人還懵然不知，以為現在還是清一色由銀行提供一按，殊不知發展商已經由後衛改打做前鋒，推出了免壓力測試的一按。釐清了部分人的既定印象，也算一個小小的功勞吧。
當然，我搵食不是靠地產，也非樓市專家，從不敢胡亂預測樓價升跌。只是我係賭徒性格，近期又鍾意扮公共知識分子，剛好發展商新盤這個「賭局」有趣，用一些簡單經濟學概念幫大家衡量一下值博率，理清一下合約的本質而已。我頭盔已經戴過無限次，每人生命軌跡唔同，可能有人撞正結婚有置業需要，買樓是無可厚非的，只是現在買新盤，仲要借埋發展商錢做一按，那就是「對賭」的本質。
呢一點，好多人唔認同，最常見的回應係「依家明賣明買，一手交錢一手交樓，何來對賭？」我才驚訝原來大家的對樓市的認知落差咁大。首先，你依家買新盤，唔係明買明賣，即係交收的。請看清現實，你係買緊「樓花」啊！就算你俾完錢，你層樓仲起緊，一、兩年後才正式交收。所以這兒借用少少經濟金融概念，本質上去睇，你依家俾錢買樓花，係買「期貨」，樓花係帶有衍生工具性質的。換言之，發展商係「莊」，新盤的年輕人買家係「閒」，彼此係對賭緊一、兩年後交收時的樓價升跌。如果買期貨都唔係對賭，咁乜嘢先係？何況依家係開埋一個大額孖展俾你對賭呢。
樓花的期貨本質，本身已足以構成「對賭」這個結論。更重要是，依家「莊」做埋借錢俾你去賭，難道你不覺得這種合約方式奇怪嗎？這好比我有一段時期比較常去澳門賭錢，甚至用貸款去小規模賭錢。但若遇上賭場內的「疊馬仔」遊說話借錢俾我，我還是會潛意識地「縮一縮」，提高警覺性。原理相通，地產商高息「幫」你做一按上車，為甚麼要安然接受，而不是思前想後，小心理清合約條件？
商業世界對「對賭」的理解比較廣義，自己可以google一下。上市前，有基礎投資者會跟大股東買一個put option，那是對賭；即是初創企業跟投資者做利潤保證，那也是商業世界眼中的對賭。正如我前文所講，民間理解的「對賭」偏向負面，可能被解讀成「你贏我輸」，所以產生了歧義。
至於地產商為甚麼要提供一按，那是因為金管局收緊按揭成數和提高壓力測試門檻，局限改變而影響經濟行為，所以我才說金管局、地產商和銀行三者之間的博弈很有趣。即使如此，這只解釋了地產商提供一按的原因，無礙確定地產商跟新車客「對賭」的合約本質。至於地產商會不會亂「call loan」，那要睇誘因，對比一下銀行做生意的比較優勢，再對比一下地產商做生意的比較優勢，便可知一、二。好像坊間財仔也有做二按，不少財仔是斬倉斬到開「無雙」咁款。
我很好奇，不是幾年前才講甚麼地產霸權嗎？幹麼多了人會幫賺錢為上的地產商講好說話，仲講到好似自己係地產商肚裡的蛔蟲一樣，感恩地產商好心幫人上車。這太奇哉怪也了吧。還是，有人上了車，不甘心現實被我無情揭穿呢？嘿嘿。
渾水
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