20190412-徐家健：明拍暗標一手樓

徐家健：明拍暗標一手樓
23:09 12/4/2019


運輸及房屋局長陳帆上星期表示，政府留意到近期有相當多發展商，以招標形式出售一手住宅物業，當局正跟進個別發展商招標出售方式是否理想。有不理想之處，不排除採取適當措施確保銷售公平透明。

近期有新盤以招標形式出售，惹市場爭議。(資料圖片)

由於以招標形式出售一手樓屬合法行為，立法會議員尹兆堅建議透過立法規定1,600方呎以上單位、特色戶、豪宅等才可以招標形式出售，來堵塞現有法例漏洞。這裏我有兩個問題：首先，陳局長認為甚麼適當措施才可確保銷售公平透明？其次，尹議員又認為現有法例究竟有甚麼漏洞呢？


先討論一下尹議員的邏輯。發展商有權不賣，並非招標形式出售獨有。明碼實價，不到價的話發展商便沒有權不賣嗎？很明顯，有漏洞的首先是尹議員的經濟邏輯。但更嚴重的漏洞，是賣方有權不賣便等於有賺無蝕。發展商有權不賣，市民亦從來有權不買。但建屋有成本，不把單位賣出套現其實是有蝕無賺吧。


輪到陳局長的言論。招標不夠公平透明的話，為甚麼政府從公共工程到物料供應，都要遵從法例訂明的招標程序呢？政府一向強調招標的兩大優點，正正就是「最佳經濟效益」和「保持公開及公平競爭」。

招標在外地政府亦十分普遍，我熟悉的例子包括美國的工程合約、國庫債券、石油開採權、電訊頻譜等，都是以招標出售方式確保銷售公平透明的。局長沒有理由只准州官招標而不許百姓拍賣吧。

拍賣招標的分析，令William Vickrey在1996年贏得諾貝爾獎。價高者得，拍賣招標是發掘最佳經濟效益的出售方式。Vickrey著名的發現「收入等價定理」(Revenue Equivalence Theorem)，是明拍與暗標的選擇並非前者才公平透明有利買家，而是明拍或暗標不會改變賣家的預期收入。暗拍招標不公平甚至剝削之說，是毫無經濟理論基礎的。

回到現實世界，明碼實價本來操作簡單，但當經濟環境不穩，實價可以偏離市價，錯價導致資源錯配。這時拍賣招標發揮了市價發現的作用，幫助買家購入他們最心儀的單位。還有一點是經濟學者容易忽略的，買過一手樓的人都知道，在明碼實價的價單上揀樓，等中籤待揀樓要親身披甲過五關斬六將，入標可大大免卻這些麻煩。


徐家健
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者