20200520-阮穎嫻：香港樓市下跌第五元素

阮穎嫻：香港樓市下跌第五元素
23:03 20/5/2020
【財經論壇】


樓價受四種因素影響，即供應、需求、利率和辣招，不少人已講過，筆者換個角度，拋磚引玉。

記者朋友找我寫香港樓市，在香港講樓市很容易變燈神。其實樓價主要受四種因素影響，即供應、需求、利率和辣招。這分析不少人已經講過，我換個角度，拋磚引玉，供大家討論。

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最近在香港與人談天，不出兩個話題，一是政局，二是樓價。但大部份人政局歸政局，樓價歸樓價，似乎是平行時空，兩者沒有關連。甚至最近疫情緩和，大家講「攬炒」講到似世界末日，同時又樂此不疲去睇樓，成交大增。香港人已經習慣政治悲觀，樓價樂觀了。

先講供應。近幾年土地供應一直稀缺。部份原因是香港的土地規劃機制越來越複雜，也由於政府缺乏政治能量，無辦法擺平各種利益團體，與廣大市民達成共識。兩年前土地大辯論，大家剔了點心紙，有新界東北、哥爾夫球場、填海、明日大嶼等，動輒要十年八載，遠水難救近火。

海洋公園連年虧本，這個地段拿來建屋最好，港島海景有鐵路而且是熟地有水有電，幾年內可推出市場應急，賣地還能幫補庫房收入，用來派咗佢都好。海洋公園山下那幅地已可以多建一個香港仔，是政府唾手可得的「肥肉」。供應是死結，未來幾年供應也會少，遇上海洋公園危機，反而製造機會讓港府收回，但政府又唱反調，簡直是讓金牛飛出荷包。

利率方面，香港奉行聯系滙率，所以也是跟美國走。即使在疫情之前，經濟學界已經在講發達國家長期增長停滯（secular stagnation），全球利率在可見將來也會處於低水平。疫情出現，聯儲局立即調低到零利率，重啟量化寬鬆。全球銀行水浸，熱錢可能流入其他市場如香港等，托住樓價。

但另一方面，香港政局不穩，已經影響到信貸評級，評級機構惠譽已在短時間內將香港連降兩級至AA-，原因是香港的政治紛爭無法解決，以及香港管治與大陸加速融合。國際投資者對香港缺乏信心，以後借錢可能要付風險溢價。

需求似乎最受政治影響。原本社會安居樂業，人口自然增長，多少人結婚生仔買樓，有數得計。但自去年香港人親眼目睹社會情況急劇變差，有多少精英會舉家移民，有幾多人會變賣資產求穩？現在中美兩國劍拔弩張，各不相讓，新冷戰一觸即發，加上美國去年底通過《香港民主及人權法案》，下周就要交第一份報告，在這背景下，很難想像美國不會有所舉措。一葉知秋，已有外國調整對華政策，逐漸將香港同大陸一視同仁。

當香港和其他中國城市變得一樣，樓價還會比其他城市高一大截嗎？最令人擔心應是獨立關稅地位，多少進口香港的貨品技術其實轉運中國。全球大都會樓價高住得衰，是因為有工作機會商機勃然，大都會樓價興衰與經濟共同進退，香港位處大國夾縫地位特殊，難以想像失去獨立關稅地位對樓價造成的影響。

最後是辣招，由政府調節，以撫平樓價在經濟周期的波動，暫時受政治事件影響不大。

以上分析是說，政治因素對樓價不會無影響。由去年6.12衝突到現在，我們經歷了坐過山車的一年，這說明了政治因素可以變得有幾快。而這些波動的政治因素，未來也會透過以上機制牽動香港的樓市。


阮穎嫻
港大經濟及工商管理學院助理講師