20170309-林本利：總結三位特首房策成效

林本利：總結三位特首房策成效
22:00 09/3/2017


眾所周知，房屋問題長期困擾港人，特首選舉三位候選人若能夠拋出解決問題的政綱，自然獲得更多市民支持。

過去二十年，三位前特首都看重土地及房屋政策，認真處理當時的房屋問題，但政策的成效往往差強人意，很明顯是因為要保護既得利益者，包括地產商和在新界囤地的人，希望能夠繼續得到他們的選票。

1997年7月1日董建華正式就任。翌日亞洲金融風暴在泰國率先爆發，之後席捲多個亞洲國家，炒家狙擊這些國家的貨幣，令匯價急跌。當時負責特區金融政策的官員，包括曾蔭權、許仕仁及任志剛，只懂得挾高拆息來捍衞港元，結果利率飈升令樓市短期間急挫近五成，大量負資產湧現，不少炒家及助人買樓洗黑錢的人，不是破產，就是坐監。

董建華沒有因為亞洲金融風暴而調整八萬五政策，反而容讓地產商以此為由，申請更改土地用途，以超低的補地價興建大量私樓出售。又以發展數碼港為由，讓電盈免競投獲得土地興建豪宅。之後更以推動環保為名，批准所有地產商興建「發水樓」，發水比率由三成至兩倍不等。

到私樓供應大增時，董建華便停止賣地，停止出售公屋，以及停止興建居屋，甚至把居屋以賤價賣給地產商。董建華犧牲小市民利益，在逆市中為地產商帶來豐厚利潤，自然獲得他們信任，可以在2002年沒有對手下成功連任。

2005年3月14日，曾蔭權接替因腳痛下台的董建華，樓價仍較回歸時的高位下挫五成，曾蔭權不想樓價再下挫，跟隨董建華政策，停建停售居屋，又以勾地政策取代定期賣地。結果到2009年金融海嘯後，由於供應不足，樓價持續攀升，在他任內樓價上升超過一倍。

曾蔭權任內成立發展局，由林鄭月娥出任局長，負責規劃土地用途及市區更新。若說曾蔭權任內沒有建立足夠土地儲備，林鄭月娥自然要問責。曾蔭權任內成功收緊「發水樓」，規管一手樓買賣，要求地產商以實用面積計算樓價，可算是他任內德政。

2012年7月梁振英上台後，再次制定長遠房屋策略，十年內興建46萬個單位。現在梁振英快將下台，他的房策完全沒有半點成效。雖然出租公屋單位數目增加，但居住在公屋的人口卻下降。私樓價格過去五年再上升四成多，房屋空置量高達25萬個，佔總數275萬個單位的9.1%，遠遠超過董建華及曾蔭權時期4%至8%的數字。

此外，大量不明來歷的資金由內地流入本地樓市，情況類似九七回歸前的情況。梁振英推出的「辣招」，協助囤樓的人透過出售公司以高價出貨。過去以公司名義入貨的炒家，現在可以名正言順「首次置業」，節省巨額印花稅。這些「首置」炒家，還可以透過一張合約認購多個單位，日後再把單位拆售圖利。金管局收緊按揭及政府的「辣招」，令市民難以透過換樓去改善居住環境。

2012年7月1日梁振英上台時，市民供樓負擔比率是42.8%，估計現在已接近50%。地產商從內地找來大批買家認購千萬豪宅，港人只能認購百多呎（售價仍要數百萬元）的劏房，兩者都為地產商帶來豐厚利潤。這又難怪一眾地產商提名林鄭月娥，支持她延續梁振英的政策。


林本利