20160324-關焯照：港是「殭屍城市」？

關焯照：港是「殭屍城市」？
6:30 24/3/2016

■李兆基日前指香港樓價最多會跌三成。資料圖片

恒基地產主席李兆基於周一的業績會預測，本地樓價最多跌三成。對上年第三季入市摸頂的業主來說，四叔唱淡樓市無疑是在他們的傷口撒鹽，因為樓價跌三成是一個相當厲害的幅度，尤其是按揭涉及槓桿，例如以五成首期計算，樓價跌了三成，業主的首期已損失六成，這絕對不是一個小數目。
翻查李兆基對樓價的預測，最近一次是在去年十月中，他在北京與傳媒茶敍，當時李兆基認為樓價只會「最多跌少少」。然而，事隔只有五個月，李兆基對樓市的預測卻變得頗悲觀，究竟是何種原因令他改變看法？筆者相信大部份讀者是希望知道答案的。
二手樓價從2009年初見底回升至2015年9月的歷史高位，整體樓價升幅高達192%，小型單位（面積少於40平方米）的樓價更勁升225%。但家庭收入中位數卻遠遠落後樓價的升幅，令市民的負擔能力變得非常差。從過往歷史，當資產價格進入一個泡沫階段後是絕對可以「升到你唔信」，因此，要準確地預測樓市泡沫爆破的時間是非常困難。同樣有難度的是估計在泡沫爆破後的樓價調整幅度。翻查樓價紀錄，由1979年第四季至今，本地樓價下跌三成或以上曾出現兩次。第一次是1981年第三季至83年第四季，樓價下挫31%。至於第二次則發生在1997年第四季至03年第三季，整體樓價跌幅高達66%。若以歷史為鑑，四叔預測樓價最多跌三成可能要改寫為起碼三成以上。
作為大地產商的李兆基，明言現時樓價仍有頗大的下跌空間，這種事情絕對不常見，但更不常見是香港首富李嘉誠於上周公開表示，現時香港經濟是過去20年最差的。李超人一向慎言，絕不會無的放矢，他唱淡香港經濟絕對值得大家深思。


經濟轉差　政府無能

在過去20年，香港曾經歷1997至98年的亞洲貨幣危機，2000年的科網泡沫爆破，2001年的美國911恐襲，2003年的沙士疫症和2008至09年的金融海嘯等難關，但每次經濟困境均能平安度過。然而，現時香港的情況好像處於一片漆黑中的隧道，沒有任何迹象會見到隧道的盡頭。
為甚麼筆者有以上的看法呢？答案可以從經濟及政治兩方面找到答案。首先，從經濟發展的角度來分析，過去多年的經濟轉型，香港仍毫無寸進，本地的主要經濟支柱仍然是金融股務、貿易及物流、專業服務及其他工商業支援服務和旅遊。最近政府統計處公佈的人口預測更展示香港人口急劇老化，無奈，現政府卻沒有一套有效的家庭、教育和生育政策來解決這問題。
此外，在過去多年的兩地經濟持續融合，香港經濟變得更倚賴內地。但成也蕭何，敗也蕭何，近年內地經濟持續放緩卻令香港經濟增長面對龐大壓力。例如，在過去大半年，訪港內地旅客人次大幅減少，驅使本地的旅遊相關行業進入嚴冬。香港經濟能否在短期內轉危為安？筆者認為機會不大。
再者，香港的政治生態不斷惡化。過去兩三年社會嚴重分裂和內耗，已令經濟停滯不前，加上政府民望低落，推行政策又阻力重重。此外，鼓吹港獨的本土派迅速抬頭，這亦為本地政治產生大量不明朗因素。一旦本土派代表在今年立法會大選成功取得議席，立法會肯定會成為鬥獸埸，政府要有效施政將會變得更困難。
最後，以梁振英為首的政府，每每以強硬態度施政，最終令民怨四起。另外，高官問責制已名存實亡，以教育局局長吳克儉為例，他的存在只會繼續令梁班子面對更多尷尬事件，無奈，他的打不死也正好說明梁振英的所謂唯才是用根本是空談。
李嘉誠形容香港是黃台之瓜，這未必是最正確的形容詞。筆者反而覺得香港已成為「殭屍城市」，不但缺乏以往的朝氣，而且更逐漸失去生命力。
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關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任