20180121-未來城市：移山又填海，真係需要咁多地？
未來城市：移山又填海，真係需要咁多地？
2018/1/21
【明報專訊】電腦遊戲SimCity（模擬城市）的愛好者近年看本地新聞大概會樂翻天，這邊廂有人倡議要填平船灣淡水湖建屋，那邊廂又說可以搬走整個葵青貨櫃碼頭，騰出空地來建第二個太古城，最近又一說，原來只要沿將軍澳港鐵路沿線往東再推前一點，隨時可以多建一個容納三十五萬人的新市鎮。
移山又填海，因政府提出的《香港2030+》的發展策略研究，推斷香港至二○四○年後發展所需的土地，尚欠一千二百公頃。官方委任的「土地供應專責小組」自然要為達標出謀獻策，尋覓土地選項，預計三月會進行公眾諮詢；民間方面，也有由不同界別專家所組成的「民間土地資源小組」，提醒港人在大興土木以外，尋找土地供應還有百樣可能。
人口數目會回落
「其實一千二百公頃已經有得拗。」鄉郊基金主席林超英，也是「民間土地資源小組」的一員：「裏面假設未來人口會去到九百萬，但如果仔細留意，最新的人口統計遠不到這個數字。」規劃署長凌嘉勤早前說過，預料到二○四三年，香港人口將達最高峰的八百二十二萬，之後開始回落，又認為若能完成「香港2030+」所有規劃，本港屆時將可容納九百萬人口，並可預留約10%土地作為發展緩衝，「那即代表投放大量的建設來應付誤差，現在還哪會有人如此做規劃？你應該循序漸進地每年增加一定公頃土地，然後按照人口變化將步驟調節」。
小組另一成員任憲邦，早前便撰文駁斥政府興建東大嶼都會的計劃，認為政府本來便打算於未來十年興建四十六萬個新單位，屆時單位總數上升至三百一十三萬，足以滿足二○四四年人口高峰時期的二百九十三萬戶住屋需要，二○四四年後，住屋需求就會減少，屆時才落成並可容納二十六萬戶的新都會，只是畫蛇添足。
何不往空中想辦法？
舉目世界各地城市，過去半個世紀皆有不斷侵吞周邊地區的趨勢，相反香港地勢特殊，一來三面環海，不能無限度擴建；二來山多平地少，只能集中發展部分地區；三來一國兩制下，城市邊界清晰，種種先天局限令香港免於重蹈外國「城市擴張」（urban sprawl）的失敗經驗，也間接造就了外國學者推崇備至的「密集城市」（compact city）發展模式。
「加上我們知道人口到了一個位置會回落，我們不需要準備這個城市無限擴張，只要應付到二○四○的需求已經足夠。」林超英說，民間早已倡議過不同於「造新地」的方案，其中最直截了當的，首選在現行的新發展區中增加地積比﹕「比如古洞北、洪水橋，現時對於將來可容納人口的估算，是基於一定的地積比，既然現在對住屋需要緊張，是不是可以調節？這些區域經過城市規劃的考慮，有健全的交通運輸配套，單單增加地積比已可加建很多房屋，與其在地面找地方，倒不如向空中想辦法。」還有在新發展區中常見，民間倡議講到「口水乾」的棕地﹕「政府話棕地難搞，但我們現在討論的是未來二十年的規劃，有足夠時間慢慢造，英國便已經行了棕地優先政策。而且叫得做棕地（有貨車出出入入），交通一定不錯，亦無甚生態價值，也代表有就業機會，問題是視乎政府敢不敢收地。」
「另外政府手上有很多空置校舍，還有很多所謂GIC地（政府、機構或社區用地）呢？」林超英早前向官方「土地供應專責小組」遞交的意見書，建議參考外國例子，以立體思維去進行城市規劃，在交通運輸用地上興建房屋，便是探討以GIC用地建屋的其中一例﹕「近年多個港鐵站上蓋都建了住宅和商場，港鐵藍田站匯景花園的休憩平台則建在公路之上，平台更形成一道隔音屏障，令住戶不受噪音的滋擾，紅磡海濱南岸也有公路上的平台。」
向市中心邊緣延伸發展
即使要開墾新地，林超英也認為，必須要秉持「Land Use and Transport Optimisation」（LUTO）的原則：「以往政府在八十年代，一定講LUTO， 用一幅地，同時考慮交通。」而近日由建築師行Farrells提出替代東大嶼都會的 「藍塘」方案 ，便是一個很好的例子：「今天最重要是集體運輸，但現時觀塘線向藍田是掘頭巷，港島線往柴灣又是掘頭巷，但『藍塘』便將兩邊打通，地鐵可以在將軍澳穿過海底，駁返落柴灣。」
計劃預想中的藍塘區，位於將軍澳，是現有市中心邊緣的延伸，由二百公頃填海闢地組成，包括現有的將軍澳工業邨、日出康城、將軍澳第一百三十七區填料庫、佛堂洲及三個垃圾堆填區，總共六百八十八公頃，可容納三十五萬人口，屆時港鐵將是運輸網絡的骨幹，通過新的過海鐵路，延伸的觀塘線和港島線將在藍塘匯合。
「我們應該按照人口分佈，在原有基礎上擴大，才叫有機生長。先考慮城市規劃， 然後才將手頭上的土地選項排先後次序，比如先棕地，再來是破壞了的農地，最後是靚的田地，即使最後要碰郊野公園也無辦法，但你要有個次序。而不是像現在，我差一百蚊，便直接跳去想有多少個方法可以找一百蚊回來，卻不管那些錢是不是正當途徑、或要經多少麻煩才得到。」
搬遷貨櫃碼頭誰得益？
可惜「藍塘」方案似乎沒有進入到「土地供應專責小組」的議程之中，反而另一土地選項，由團結香港基金提出的重置葵青貨櫃碼頭，卻在名單之上。
「政府說我們尚欠一千二百公頃土地，民間說她高估了，團結香港基金會卻出來說土地需求遠不止於此。」基金會早前提出「新玫瑰園計劃」概念，建議香港重啓大型填海，並以新加 坡現時單位平均面積七百三十平方呎為目標，認為香港人將來也應該要「住大啲」，推算香港未來三十 年總共需要超過九千公頃的土地，較政府估算的四千八百公頃多近一倍，「以這個邏輯一推，葵青貨櫃碼頭，便是大大塊市區靚地」。
基金曾提出的重置葵青貨櫃碼頭方案，包括在長洲南面填海約二千二百公頃建設人工島，以搬遷現時的葵青貨櫃碼頭，屆時可騰出約三百八十公頃的土地，面積等於七個太古城。
為夕陽工業建島？
「用公帑填一個島出來，搬貨櫃碼頭過去，貨櫃業沒有損失的，我們香港人有損失，然後騰出的土地好大機會是交給地產商發展，當然到時他們會起一些公屋出來應酬我們，但由於土地釋放出來的地產價值，將會是一次性的買賣，最後收益都是回到地產商身上。」葵青碼頭位於美孚新邨與葵青之間，若變成住宅項目，必然帶來巨額收益：「但大家都知道，香港的貨櫃碼頭正面臨被淘汰，以往我們發過夢，以為起好深圳灣大橋，會有好多貨櫃過來，結果沒有實現，當年起港珠澳大橋，也曾想像能吸引廣西的貨櫃，但現在也知道不會發生，香港的貨櫃業是夕陽的，你無理由花費大量金錢，起一個島比一個正在衰落的行業，這樣不合邏輯。」
下期預告：問內地借島、貨櫃碼頭建屋 有冇得諗？
或者，重置碼頭有沒有其他方案？比如林超英也提到，其中一個民間認為可以增加土地的方向，便是向內地租借外島，將本港一些如儲油庫等公用設施搬過去，騰出空地，那有沒有可能索性將整個碼頭搬過去？近日前發展局長麥齊光及香港工程師學會前會長周明權倡議的「貨櫃碼頭上蓋建屋」又是否可行？（下期續）
【移山填海系列一】
文//梁仲禮
圖//受訪者提供、資料圖片
編輯//王翠麗
fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao
2018/1/21
【明報專訊】電腦遊戲SimCity（模擬城市）的愛好者近年看本地新聞大概會樂翻天，這邊廂有人倡議要填平船灣淡水湖建屋，那邊廂又說可以搬走整個葵青貨櫃碼頭，騰出空地來建第二個太古城，最近又一說，原來只要沿將軍澳港鐵路沿線往東再推前一點，隨時可以多建一個容納三十五萬人的新市鎮。
移山又填海，因政府提出的《香港2030+》的發展策略研究，推斷香港至二○四○年後發展所需的土地，尚欠一千二百公頃。官方委任的「土地供應專責小組」自然要為達標出謀獻策，尋覓土地選項，預計三月會進行公眾諮詢；民間方面，也有由不同界別專家所組成的「民間土地資源小組」，提醒港人在大興土木以外，尋找土地供應還有百樣可能。
人口數目會回落
「其實一千二百公頃已經有得拗。」鄉郊基金主席林超英，也是「民間土地資源小組」的一員：「裏面假設未來人口會去到九百萬，但如果仔細留意，最新的人口統計遠不到這個數字。」規劃署長凌嘉勤早前說過，預料到二○四三年，香港人口將達最高峰的八百二十二萬，之後開始回落，又認為若能完成「香港2030+」所有規劃，本港屆時將可容納九百萬人口，並可預留約10%土地作為發展緩衝，「那即代表投放大量的建設來應付誤差，現在還哪會有人如此做規劃？你應該循序漸進地每年增加一定公頃土地，然後按照人口變化將步驟調節」。
小組另一成員任憲邦，早前便撰文駁斥政府興建東大嶼都會的計劃，認為政府本來便打算於未來十年興建四十六萬個新單位，屆時單位總數上升至三百一十三萬，足以滿足二○四四年人口高峰時期的二百九十三萬戶住屋需要，二○四四年後，住屋需求就會減少，屆時才落成並可容納二十六萬戶的新都會，只是畫蛇添足。
何不往空中想辦法？
舉目世界各地城市，過去半個世紀皆有不斷侵吞周邊地區的趨勢，相反香港地勢特殊，一來三面環海，不能無限度擴建；二來山多平地少，只能集中發展部分地區；三來一國兩制下，城市邊界清晰，種種先天局限令香港免於重蹈外國「城市擴張」（urban sprawl）的失敗經驗，也間接造就了外國學者推崇備至的「密集城市」（compact city）發展模式。
「加上我們知道人口到了一個位置會回落，我們不需要準備這個城市無限擴張，只要應付到二○四○的需求已經足夠。」林超英說，民間早已倡議過不同於「造新地」的方案，其中最直截了當的，首選在現行的新發展區中增加地積比﹕「比如古洞北、洪水橋，現時對於將來可容納人口的估算，是基於一定的地積比，既然現在對住屋需要緊張，是不是可以調節？這些區域經過城市規劃的考慮，有健全的交通運輸配套，單單增加地積比已可加建很多房屋，與其在地面找地方，倒不如向空中想辦法。」還有在新發展區中常見，民間倡議講到「口水乾」的棕地﹕「政府話棕地難搞，但我們現在討論的是未來二十年的規劃，有足夠時間慢慢造，英國便已經行了棕地優先政策。而且叫得做棕地（有貨車出出入入），交通一定不錯，亦無甚生態價值，也代表有就業機會，問題是視乎政府敢不敢收地。」
「另外政府手上有很多空置校舍，還有很多所謂GIC地（政府、機構或社區用地）呢？」林超英早前向官方「土地供應專責小組」遞交的意見書，建議參考外國例子，以立體思維去進行城市規劃，在交通運輸用地上興建房屋，便是探討以GIC用地建屋的其中一例﹕「近年多個港鐵站上蓋都建了住宅和商場，港鐵藍田站匯景花園的休憩平台則建在公路之上，平台更形成一道隔音屏障，令住戶不受噪音的滋擾，紅磡海濱南岸也有公路上的平台。」
向市中心邊緣延伸發展
即使要開墾新地，林超英也認為，必須要秉持「Land Use and Transport Optimisation」（LUTO）的原則：「以往政府在八十年代，一定講LUTO， 用一幅地，同時考慮交通。」而近日由建築師行Farrells提出替代東大嶼都會的 「藍塘」方案 ，便是一個很好的例子：「今天最重要是集體運輸，但現時觀塘線向藍田是掘頭巷，港島線往柴灣又是掘頭巷，但『藍塘』便將兩邊打通，地鐵可以在將軍澳穿過海底，駁返落柴灣。」
計劃預想中的藍塘區，位於將軍澳，是現有市中心邊緣的延伸，由二百公頃填海闢地組成，包括現有的將軍澳工業邨、日出康城、將軍澳第一百三十七區填料庫、佛堂洲及三個垃圾堆填區，總共六百八十八公頃，可容納三十五萬人口，屆時港鐵將是運輸網絡的骨幹，通過新的過海鐵路，延伸的觀塘線和港島線將在藍塘匯合。
「我們應該按照人口分佈，在原有基礎上擴大，才叫有機生長。先考慮城市規劃， 然後才將手頭上的土地選項排先後次序，比如先棕地，再來是破壞了的農地，最後是靚的田地，即使最後要碰郊野公園也無辦法，但你要有個次序。而不是像現在，我差一百蚊，便直接跳去想有多少個方法可以找一百蚊回來，卻不管那些錢是不是正當途徑、或要經多少麻煩才得到。」
搬遷貨櫃碼頭誰得益？
可惜「藍塘」方案似乎沒有進入到「土地供應專責小組」的議程之中，反而另一土地選項，由團結香港基金提出的重置葵青貨櫃碼頭，卻在名單之上。
「政府說我們尚欠一千二百公頃土地，民間說她高估了，團結香港基金會卻出來說土地需求遠不止於此。」基金會早前提出「新玫瑰園計劃」概念，建議香港重啓大型填海，並以新加 坡現時單位平均面積七百三十平方呎為目標，認為香港人將來也應該要「住大啲」，推算香港未來三十 年總共需要超過九千公頃的土地，較政府估算的四千八百公頃多近一倍，「以這個邏輯一推，葵青貨櫃碼頭，便是大大塊市區靚地」。
基金曾提出的重置葵青貨櫃碼頭方案，包括在長洲南面填海約二千二百公頃建設人工島，以搬遷現時的葵青貨櫃碼頭，屆時可騰出約三百八十公頃的土地，面積等於七個太古城。
為夕陽工業建島？
「用公帑填一個島出來，搬貨櫃碼頭過去，貨櫃業沒有損失的，我們香港人有損失，然後騰出的土地好大機會是交給地產商發展，當然到時他們會起一些公屋出來應酬我們，但由於土地釋放出來的地產價值，將會是一次性的買賣，最後收益都是回到地產商身上。」葵青碼頭位於美孚新邨與葵青之間，若變成住宅項目，必然帶來巨額收益：「但大家都知道，香港的貨櫃碼頭正面臨被淘汰，以往我們發過夢，以為起好深圳灣大橋，會有好多貨櫃過來，結果沒有實現，當年起港珠澳大橋，也曾想像能吸引廣西的貨櫃，但現在也知道不會發生，香港的貨櫃業是夕陽的，你無理由花費大量金錢，起一個島比一個正在衰落的行業，這樣不合邏輯。」
下期預告：問內地借島、貨櫃碼頭建屋 有冇得諗？
或者，重置碼頭有沒有其他方案？比如林超英也提到，其中一個民間認為可以增加土地的方向，便是向內地租借外島，將本港一些如儲油庫等公用設施搬過去，騰出空地，那有沒有可能索性將整個碼頭搬過去？近日前發展局長麥齊光及香港工程師學會前會長周明權倡議的「貨櫃碼頭上蓋建屋」又是否可行？（下期續）
【移山填海系列一】
文//梁仲禮
圖//受訪者提供、資料圖片
編輯//王翠麗
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