20150130-關焯照：樓市一步一驚心

關焯照：樓市一步一驚心
20:06 30/1/2015

■本港樓價持續高企，負擔比率更是冠絕全球，反映港人要置業十分困難。資料圖片

當一個資產市場進入瘋狂泡沫期時，社會總會出現奇怪現象。例如，房委會於上月下旬派新一批居屋申請表時，出現大批市民在派表場地外「打蛇餅」等候領取申請表。原本排隊取申請表是不值得一提，但有趣的是這「打蛇餅」情況發生於派表的第一天，而領取申請表的期限卻有兩星期，加上申請表可以從房委會的網頁下載，根本無需要在第一天花上幾個小時排隊。這是否一個奇怪行為，讀者心中有數。
個多星期前，一個名為《全球樓價負擔能力調查》指出，在調查的378個城市中，香港的私人樓宇價格是全球最難負擔的；2014年第三季的本地樓價是家庭收入中位數的17倍，較位列次位溫哥華的10.6倍高出很多（附表一）。最近諾貝爾經濟學得獎者保羅．克魯明（Paul Krugman）訪港，香港記者問他對要用上17年家庭收入才可以購入一個普通私人樓宇單位的看法，克魯明只是形容本地樓市狀況是處於瘋狂狀態。


資產泡沫的特色是價格遠遠高於基本因素可以解釋的水平。但問題是當資產泡沫出現時，每每便是社會變得瘋狂和不理性的時刻。經濟大師約翰．梅納德．凱恩斯（John Maynard Keynes）形容這是動物精神（animal spirits）──即是人的心理狀態主導人類的決策行為，尤其是當經濟過份亢奮（或不景）時，這情況更加會放大許多倍。

過去幾年，本地樓市面對兩個難題：一、供求失衡和二、超低息環境。但隨着政府在2010/11年度開始增加土地供應和美國經濟持續復蘇，這兩個難題已逐步得到解決。
經過幾年的積極供地，2014年的新樓單位落成量已達至15,428個，創下2006年後新高。今年特首的施政報告更指出，在未來三至四年，將有約74,000個一手私人住宅單位供應本地的物業市場，即是平均每年供應量約達18,500至24,667個。這供應量已是高於過去12年的每年一手成交量，反映一手樓的供求失衡已開始好轉。
至於二手樓的情況也露出曙光。從美聯研究部的資料，政府於過去三年批出預售樓花同意書的住宅單位共有35,964個，有部份單位是涉及樓花期20個月以上。以此推算，應該有不少買入遠期樓花的市民會在今年陸續收樓，一向自住或租住的單位便會流入二手市場，對增加二手樓供應量將會產生重要影響。
地產發展商當然明白政府大量供地的後果，假若樓市逆轉，屆時便很難以高價沽貨。從近年樓花新申請項目的數字卻可以看到地產發展商似乎已察覺後市的隱憂。為甚麼筆者會有這樣的見解？大家不妨參考2013至14年新申請預售樓花項目單位的數目，便可以得到啟示。
附表二指出2014年全年新申請預售樓花項目的單位數目是11,536個，較2013年的6,937個高出6成6，但最吸引人注意的是在2014年所申請的樓花項目竟然有83%的樓花高達20個月以上，遠高於2013年的62%，假若地產發展商是對後市樂觀，他們又怎會推出大量遠期樓花呢？
最後，聯儲局於周三公佈今年第一次議息結果，重申對加息保持耐性而對美國經濟和勞動市場的表現感到滿意。以筆者估計，短期通脹仍然低於2%，一旦失業率持續下降，聯儲局在6月或下半年加息的機會不小，對整個香港樓市來說，這結果會確認美國步入加息周期，加上私樓供應持續增加，本地樓價能否再瘋升，大家心知肚明吧！
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關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任