20160928-劉山青：棕土的問題核心
劉山青：棕土的問題核心
2016/9/28 — 19:53
新界北區一帶的棕土區，佈滿貨櫃場和廢物回收場等。（TVB新聞截圖）
「棕地」在英國泛指之前曾經發展並有潛力日後作重新發展的土地；在美國，則泛指受污染的廢棄工業用地，在清理後才適合作重新發展；在香港，棕地一般指位於新界鄉郊地區的農地，特別是相對平坦及較容易到達的地區。這些地區充斥露天貯物、港口後勤設施、工業工場、物流作業、回收場、建造機械及物料貯存等，當中亦夾雜寮屋民居、農地耕作，甚至養殖場等，實為極度受污染的土地。棕土包括私人用地和官地。
私有產權
棕土的其中一個問題是私有產權。由於香港長期信奉自由主義，有時可以很極端，舉一個例子，地政總署「鑑於需要尊重租戶的私隱及租戶和平佔用土地的權利，除非地政總署發現租戶屢次違反租約條件或接獲投訴，否則分區地政處人員一般不會進入短期租約土地上搭建的處所視察。」
希慎終極勝訴
銅鑼灣「大地主」希慎興業不滿城市規劃委員會設限，上訴至終審法院。終院頒下判詞，指發展決策須同時考慮保護私有財產的憲法權利，將個案發還城規會重新考慮。可以預見，政府在未來收地上會面對更多覆核，亦即收地成本會更高。
貝澳倒泥環團申覆核
保育人士不滿貝澳私人地皮，擔心影響生態，被批准傾倒建築廢料，提出司法覆核，爭拗點是《廢物處置條例》。
條： 16B 禁止無有效許可而在私人地段擺放建築廢物
(1) 本條就在私人地段擺放建築廢物而適用，但在以下情況下除外—
(a) 在該地段內，已擺放(不論是由何人擺放)建築廢物的總面積，不超逾20平方米；或
(b) 在該地段，有按照附表13所指明的任何成文法則展開的建築工程進行，而有關建築廢物的擺放屬該工程的一部分。
(2) 計算第(1)(a)款所指的總面積時，須將含有建築廢物及其他廢物兩者的廢物，視為純屬建築廢物。
6. 環境監測
(4) 向廢物處置當局提供第(2)款提述的樣本以及分析和量度的結果，並在適當的情況下向公眾發放有關的資料。
7. 環境評審
(1) 環境評審的安排及規定，包括對環境管制以及設施是否符合規定方面的查核，以及為改善設施表現而採取的跟進行動。
(3) 向廢物處置當局提供環境評審的結果及任何有關的資料，並在適當的情況下向公眾發放上述結果及紀錄。
由此看，政府在環評方面可能在私人土地上比被佔官地的要求更高，問題是相關部門有否跟足條例執法。
棕地發展
「生發案」
1983年「律政司訴生發地產投資有限公司」一案中，高等法院裁定，集體官契所列的土地用途只屬說明性質，並非爭議中所指的隱含契約類別。換言之，即使被劃為農地，土地持有人也可以轉作其他用途。其後果是，大批農地被轉為露天貯物、棄置車輛、修理車輛工廠、貨櫃存放場和停車場。當局於1991年修訂《城市規劃條例》，規定只有指定作露天貯物及港口後勤用途的地區，或已獲有效許可用地，才可作該類用途。
陳茂波答范國威問：
現時多個進度較前的大型土地供應項目，均包括大面積的棕地，包括古洞北和粉嶺北新發展區涉及約50公頃棕地，洪水橋新發展區涉及約190公頃棕地，以及元朗南發展涉及逾100公頃棕地。
實地調查的結果顯示，這些棕地上的作業用途不時改變，而且正如我剛才解釋，單獨考慮個別棕地的發展缺乏效益，甚至不太可行，因此全面整理全港所有棕地的資料有一定困難，意義亦不大。
發展棕地需考慮商業影響
署理發展局局長馬紹祥表示，棕地作業對物流、港口後勤、廢物回收、車輛維修、建築業等，均起重要的支援作用，提供不少就業機會。如清理大片棕地，需審慎考慮對相關行業的影響。
立法會資料
就以未來10年提供48萬個單位的整體供應目標而言，發展棕地可提供的單位數目佔當中大約17.9%。
英國政府設立「全國土地用途資料庫」(National Land Use Database)，載有可予發展的空置土地、荒廢土地及其他之前曾經發展的土地的資料。
在美國，棕地發展由聯邦機構 - 環境保護局(Environmental Protection Agency) 負責牽頭，並由不同的州立及地區機關提供支援。
美國於1980年制定《環境應變、補償及法律責任綜合法令》(Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act)。該法令賦權聯邦機構 - 環境保護局，由該局確定須對受污染土地負責的各方，並確保負責各方在進行土地復修工作上合作。若環境保護局未能識別負責各方，該局會清理受污染土地，隨後再向那些因發展而在財政上得益的各方追討清理土地所招致的開支。
英國公共機構環境署(Environment Agency)會發出指引，以令公眾更清晰了解環境法例對處理土地污染事宜的要求和標準，以及增加如何符合有關法例準則的透明度。
英國政府引入《地區發展令》(Local Development Orders)，由地區的規劃機關發出，以精簡及加快棕地的規劃審批程序。
智經研究中心
它在《「棕地」發展：試住先？》的意見為，「要善用土地，發掘棕地潛力，建立整全的官方資料庫才是重中之重。」
後記
以目前立法會爛的情況，不要期望它可以訂立《地區發展令》，但新一屆立會新人事新作風，迫使地政總署設立全面資料庫，「全面整理全港所有棕地的資料」，是有可能的。
另，環保署放軟手腳，縱容村霸污染土地，是今天事件的禍根。土本派既然要保護土地，可利用其立會議員身份，設立公眾舉報網，迫使有關部門執法。
2016/9/28 — 19:53
新界北區一帶的棕土區，佈滿貨櫃場和廢物回收場等。（TVB新聞截圖）
「棕地」在英國泛指之前曾經發展並有潛力日後作重新發展的土地；在美國，則泛指受污染的廢棄工業用地，在清理後才適合作重新發展；在香港，棕地一般指位於新界鄉郊地區的農地，特別是相對平坦及較容易到達的地區。這些地區充斥露天貯物、港口後勤設施、工業工場、物流作業、回收場、建造機械及物料貯存等，當中亦夾雜寮屋民居、農地耕作，甚至養殖場等，實為極度受污染的土地。棕土包括私人用地和官地。
私有產權
棕土的其中一個問題是私有產權。由於香港長期信奉自由主義，有時可以很極端，舉一個例子，地政總署「鑑於需要尊重租戶的私隱及租戶和平佔用土地的權利，除非地政總署發現租戶屢次違反租約條件或接獲投訴，否則分區地政處人員一般不會進入短期租約土地上搭建的處所視察。」
希慎終極勝訴
銅鑼灣「大地主」希慎興業不滿城市規劃委員會設限，上訴至終審法院。終院頒下判詞，指發展決策須同時考慮保護私有財產的憲法權利，將個案發還城規會重新考慮。可以預見，政府在未來收地上會面對更多覆核，亦即收地成本會更高。
貝澳倒泥環團申覆核
保育人士不滿貝澳私人地皮，擔心影響生態，被批准傾倒建築廢料，提出司法覆核，爭拗點是《廢物處置條例》。
條： 16B 禁止無有效許可而在私人地段擺放建築廢物
(1) 本條就在私人地段擺放建築廢物而適用，但在以下情況下除外—
(a) 在該地段內，已擺放(不論是由何人擺放)建築廢物的總面積，不超逾20平方米；或
(b) 在該地段，有按照附表13所指明的任何成文法則展開的建築工程進行，而有關建築廢物的擺放屬該工程的一部分。
(2) 計算第(1)(a)款所指的總面積時，須將含有建築廢物及其他廢物兩者的廢物，視為純屬建築廢物。
6. 環境監測
(4) 向廢物處置當局提供第(2)款提述的樣本以及分析和量度的結果，並在適當的情況下向公眾發放有關的資料。
7. 環境評審
(1) 環境評審的安排及規定，包括對環境管制以及設施是否符合規定方面的查核，以及為改善設施表現而採取的跟進行動。
(3) 向廢物處置當局提供環境評審的結果及任何有關的資料，並在適當的情況下向公眾發放上述結果及紀錄。
由此看，政府在環評方面可能在私人土地上比被佔官地的要求更高，問題是相關部門有否跟足條例執法。
棕地發展
「生發案」
1983年「律政司訴生發地產投資有限公司」一案中，高等法院裁定，集體官契所列的土地用途只屬說明性質，並非爭議中所指的隱含契約類別。換言之，即使被劃為農地，土地持有人也可以轉作其他用途。其後果是，大批農地被轉為露天貯物、棄置車輛、修理車輛工廠、貨櫃存放場和停車場。當局於1991年修訂《城市規劃條例》，規定只有指定作露天貯物及港口後勤用途的地區，或已獲有效許可用地，才可作該類用途。
陳茂波答范國威問：
現時多個進度較前的大型土地供應項目，均包括大面積的棕地，包括古洞北和粉嶺北新發展區涉及約50公頃棕地，洪水橋新發展區涉及約190公頃棕地，以及元朗南發展涉及逾100公頃棕地。
實地調查的結果顯示，這些棕地上的作業用途不時改變，而且正如我剛才解釋，單獨考慮個別棕地的發展缺乏效益，甚至不太可行，因此全面整理全港所有棕地的資料有一定困難，意義亦不大。
發展棕地需考慮商業影響
署理發展局局長馬紹祥表示，棕地作業對物流、港口後勤、廢物回收、車輛維修、建築業等，均起重要的支援作用，提供不少就業機會。如清理大片棕地，需審慎考慮對相關行業的影響。
立法會資料
就以未來10年提供48萬個單位的整體供應目標而言，發展棕地可提供的單位數目佔當中大約17.9%。
英國政府設立「全國土地用途資料庫」(National Land Use Database)，載有可予發展的空置土地、荒廢土地及其他之前曾經發展的土地的資料。
在美國，棕地發展由聯邦機構 - 環境保護局(Environmental Protection Agency) 負責牽頭，並由不同的州立及地區機關提供支援。
美國於1980年制定《環境應變、補償及法律責任綜合法令》(Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act)。該法令賦權聯邦機構 - 環境保護局，由該局確定須對受污染土地負責的各方，並確保負責各方在進行土地復修工作上合作。若環境保護局未能識別負責各方，該局會清理受污染土地，隨後再向那些因發展而在財政上得益的各方追討清理土地所招致的開支。
英國公共機構環境署(Environment Agency)會發出指引，以令公眾更清晰了解環境法例對處理土地污染事宜的要求和標準，以及增加如何符合有關法例準則的透明度。
英國政府引入《地區發展令》(Local Development Orders)，由地區的規劃機關發出，以精簡及加快棕地的規劃審批程序。
智經研究中心
它在《「棕地」發展：試住先？》的意見為，「要善用土地，發掘棕地潛力，建立整全的官方資料庫才是重中之重。」
後記
以目前立法會爛的情況，不要期望它可以訂立《地區發展令》，但新一屆立會新人事新作風，迫使地政總署設立全面資料庫，「全面整理全港所有棕地的資料」，是有可能的。
另，環保署放軟手腳，縱容村霸污染土地，是今天事件的禍根。土本派既然要保護土地，可利用其立會議員身份，設立公眾舉報網，迫使有關部門執法。
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