20160418-盧峯：樓市表面回穩實質暗藏陷阱

盧峯：樓市表面回穩實質暗藏陷阱
20:03 18/4/2016


根據近期的樓市數據，本地樓市有止跌回穩迹象。以中原城市領先指數為例，整體指數已連續兩星期回升，回到128點的水平。有業內人士認為從去年秋天開始的首階段樓市調整基本結束，預計第二季樓價會在現水平反覆橫行。
今次樓價止跌回穩是一時的膠着狀態還是真正見底短時間內不易確定。但從過去的經驗及整體經濟環境來看，現階段樓市所謂回穩極有可能是一個消耗業主、投資者購買力的陷阱，是未來漫長跌市前的平靜。


供應持續增加後市欠支持
回顧一下九七、九八年樓市逆轉的歷史就明白樓市轉勢調整過程並不是一直插水向下，而是有不同階段。有急跌的時候，有喘穩的日子，也有拉鋸陰乾的時刻。九七年秋天亞洲金融風暴刮起，樓市開始大逆轉。第一波樓價下跌兩、三成，大概到九八年初即半年後跌勢開始放緩甚至喘定。這個情況不難理解，習慣了天價的買家及投資者眼見樓價比高𥧌時下跌兩、三成，自然覺得有水位，有投資價值，於是趁「低價」入市，希望再來一次低買高賣。
在有人接貨下，樓價自然止跌回穩，有個別地區或屋苑的樓價甚至輕微上升。只是，當時出現的不是上落市而是整個經濟及樓市基調轉變。供應短缺的情況改變，政府設定了八萬五的建屋目標；再加上香港找不到新的經濟動力，資金、人才都被內地大量吸納，令香港經濟及樓市失去過去的動力與購買力。於是，樓市在稍稍回穩後再現跌浪，而且長達七年，直到2003年底沙士疫潮過去，內地推出自由行。CEPA等放寬人流、錢流措施才真正轉勢，重拾升軌。
從2015年秋天開始的樓市調整也絕不是一次普通上落市，而是一次基本因素的轉變，是原來利好因素消失後的一次漫長調整，隨時可能比九七年的一次歷時更長。
為甚麼這樣說？首先，跟九七年的調整一樣，支撐過去十年升市的幾個重要因素包括供應不足，內地資金湧入，經濟持續快速增長等都已是過去式，未來一段長時間都不會重現。就以供應為例，在梁振英政府拚命「搶地」、改變土地用途下，建屋土地供應比之前五年大幅增加，而且不是一、兩年的事，而是未來幾年持續不斷的情況。少了供應短缺的預期，爭先恐後入市買樓的情緒將大為降低，大大減低樓市火熱的動力。


內地經濟放緩或沽貨套現
另一方面，中、港兩地經濟都進入下降周期，不但再看不到前幾年的非理性亢奮，還正進入長時間的放緩與停滯。中國經濟轉弱已不是一朝一夕的事，但下沉的速度，幅度仍然在加快。最新一季經濟增長只有6.7%，是2009年第一季以來最低，比過去幾年近10%增長低得多。而且，去槓桿、去庫存、去產能的惡劣形勢並未過去，三、四線城市大量空置樓宇需要消化，過剩產能的企業特別是重工業才開始大力整頓，金融體系的壞賬更需要長時間清理以免拖垮整個系統。這些結構性因素惡化將令中國在未來十年經濟增長率繼續下跌，極可能跟現時發達國家那樣逐步從近7%跌至2%或以下。從10%增長降到4%以至2%以下產生的不是更多資金或投資機會，而是資金黑洞及無盡的治理整頓。換言之，內地不會為香港樓市提供額外資金及動力，反而可能把香港當提款機，沽售本地樓宇套現，加大樓市下跌的壓力。
本地經濟情況同樣不樂觀。作為重要支柱的金融業固然因內地增長乏力及加強監管而暮氣沉沉，近幾年成為增長引擎的旅遊業、零售業也因為內地旅客大減而步入寒冬，生意額大跌四分一之餘跌勢更未見底。香港迪士尼樂園最近的裁員行動只是為停滯及失業的新經濟常態揭開序幕，未來幾年類似行動只有更多更普遍，把失業率從不足4%推升至6%以上。
經濟前景黯淡加上失業危機正開始改變上班族對前景的估計，他們入市買樓的意欲肯定受影響，並逐步形成一個越平越不願入市的惡性循環。市建局的「煥然一居」滯銷反映的也許正是這樣的心態，未來這樣的心態只有更濃烈，令樓市交投變得疲弱，樓價也只能拾級而下。現時匆匆入市的話，面對的極可能是樓價跌完再跌的陷阱。


盧峯